【初心者向け】空き家投資のメリットとリスク対策、成功のコツをプロが解説

全国で空き家が増えるなか、リフォームで再生して収益化を目指す「空き家投資」が注目を

集めています。

少ない資金で始めやすく、初心者でも挑戦しやすいのが特徴です。一方で、エリア選びやリフォーム費用など、事前の準備が成功のカギとなります。

本記事では、不動産投資のプロによる実践的なノウハウとコツを交えながら、空き家投資のメリットやリスク対策、進め方をわかりやすく解説します。

空き家投資を今すぐ始めるべき理由とは？

出典：総務省「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」

少ない資金で始めやすく、安定した資産形成につながることから、今、空き家投資が注目を集めています。

空き家は老朽化などの理由で価格が低い物件も多く、リノベーションによって再生すれば、低コストで収益化できるチャンスがあります。

総務省の調査によると、全国の空き家は令和5年時点で約900万戸、空き家率13.8％と過去最多を記録。今後も増加が見込まれています。

また、自治体による補助金や支援制度も年々充実しており、リフォーム費用の一部補助や空き家バンクの活用など、初期費用を抑えて始めやすい環境が整いつつあります。

自己資金で無理なく挑戦できる点からも、不動産投資初心者に人気が高まっています。

空き家投資の5つのメリット

空き家投資の魅力は、始めやすさや収益性の高さに加えて、社会的な意義も持っている点にあります。

中でも注目したいのは、次の5つのメリットです。

それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

1. 少ない資金から始められる

空き家投資の大きなメリットは、少ない資金でも始められることです。

空き家は老朽化や相続後に管理されず放置された物件が多く、価格が下がっているケースも少なくありません。購入からリフォーム費用を含めて数百万で運用できる例もあります。

高額なローンを組まずに始められるため、初心者でも無理なく始められるのが魅力です。

2. 高い利回りが期待できる

購入価格が抑えられる空き家は、リフォーム後の運用で高い利回りを狙いやすいのが特徴です。新築物件やマンション投資に比べて初期コストが低く、家賃収入の回収スピードも早くなります。

特に地方では購入価格が低い分、リフォーム後の賃貸運用で高い利回りを狙えるケースもあります。

適切なエリア選びと改修計画によって、安定した収益を実現できる可能性が高い投資といえるでしょう。

リフォーム後の賃料アップの事例はこちらで紹介しています。

＞＞【岐阜県海津市戸建て】和室を洋室化して賃料アップを狙ったリフォーム事例【case9】

3. リノベーションで価値を高められる

古い空き家も、リノベーション次第で魅力ある物件に生まれ変わります。

たとえば、古民家をリノベーションしてカフェや民泊にしたり、若者向けのシェアハウスに転用したりすることも可能です。

リフォームによって建物の魅力を引き出せば、入居希望者が増えるだけでなく、地域全体の雰囲気も明るくなります。

「安く仕入れて価値を上げる」という再生のプロセスこそ、空き家投資ならではの面白さです。

築古戸建てをリフォームして民泊開設した事例は以下を参考にしてみてください。

＞＞【岐阜県岐阜市加納】築古戸建ての民泊開設・運営をプロデュース【Break管理2号物件】

4. 実践を通して知識やノウハウを身につけやすい

空き家投資は、実際の運用を通して不動産の知識を学べる「実践型の投資」です。

物件探しから資金計画、リフォーム、賃貸運営まで一連の流れを自分で経験できるため、着実にスキルが身につきます。

少額から始められるので失敗のリスクも抑えやすく、試行錯誤しながら成長できるのも魅力。

将来、本格的な不動産投資にステップアップしたい人の第一歩にもなります。

5. 地域活性化で社会貢献につながる

空き家を再生して活用することは、個人の収益だけでなく地域社会への貢献にもつながります。

放置された空き家が減ることで、防犯性や景観が改善し、地域に新しい人やビジネスが生まれるきっかけにもなるでしょう。

リフォームを地元業者に依頼すれば、地域経済にも良い影響を与えられます。

空き家投資は、資産形成と社会貢献の両立ができる投資としても注目されているのです。

空き家投資で注意したい3つリスクと対策

空き家投資は少ない資金で始められる魅力的な投資ですが、見落としがちなリスクも存在します。

特に以下の3点を把握しておかないと、想定外の出費や空室で収益が不安定になる可能性があります。

ここでは、注意すべき3つのリスクと対処法を具体的に見ていきましょう。

1. 需要のあるエリアが限られている

空き家は立地によって賃貸需要に大きな差があるため、エリアの選定時には注意が必要です。

人口減少が激しい地域や交通の便が悪い場所では入居者が集まりにくく、空室になるリスクが高まるためです。

需要の少ないエリアを選ぶと、収益が安定しにくくなり、利回りが想定より下がる可能性もあります。

＜リスク対策＞

エリアを選定する際は、賃貸需要や空き家率、周辺の家賃相場をしっかり調査しましょう。自治体の「空き家バンク」や移住支援など、地域活性に力を入れているエリアを選ぶのも効果的です。

2. リフォームや維持費が想定以上にかかる

老朽化が進んだ空き家では、修繕やリフォーム費用が予想以上にかさむことがあります。購入費用が安くても、改修コストや固定資産税、管理費などを含めると利回りが低下することも少なくありません。

＜リスク対策＞

購入前に必ず建物診断（インスペクション）を実施し、必要な修繕箇所や費用を把握しておきましょう。DIYや安価なリフォームだけに頼るのは危険です。複数の業者に見積もりを取り、総費用を正確に見積もることが大切です。

3. 自然災害による損害リスクがある

老朽化した空き家は、台風・地震・豪雨などの自然災害で被害を受けやすく、修繕や再建費用が発生する可能性があります。特に耐震性が低い建物では、災害時に大きな損傷を受けるリスクもあります。

＜リスク対策＞

耐震診断を行い、必要に応じて補強工事を検討しましょう。火災保険や地震保険への加入も必須です。

自治体のハザードマップで地域のリスクを確認し、災害に強い構造の物件を選ぶことが重要です。

空き家投資の進め方を不動産売買のプロが解説

空き家投資を成功させるには、段階ごとに着実に準備を進めることが大切です。

物件探しからリフォーム、入居募集までの流れを理解しておけば、初めてでも安心して取り組めます。

基本のステップは以下の5つです。

それぞれ詳しく解説します。

Step①物件を見つける

空き家投資の第一歩は、条件に合う物件を見つけることです。

不動産ポータルサイトのほか、不動産会社の自社サイトや国土交通省の「全国版空き家・空き地バンク」も活用しましょう。

物件の内見では、雨染みや水回り、床や壁の傷み、建物の傾き、外壁のひび割れなどを丁寧に確認します。

築年数よりも「状態の良さ」と「暮らしやすさ」を重視して選ぶこともポイントです。

Step②リフォーム費用を含めて資金計画を立てる

物件価格だけでなく、リフォーム費用や税金、管理費なども含めて総額を見積もりましょう。

自己資金で賄うのか、融資を利用するのかによって計画の立て方が変わります。

複数社から見積もりを取り、費用の相場をつかむことで無理のない運用が可能になります。

数字を明確にしておくことで、投資後の利回りもより正確に判断できます。

Step③売買契約をして登記する

購入物件が決まったら、契約書の内容をしっかり確認し、所有権移転の登記を行います。

中古物件では、現況と契約内容に差があるケースもあるため、「契約不適合責任」の範囲を必ず確認しておきましょう。

登記手続きは自分でも可能ですが、名義が複雑な場合や相続物件では司法書士に依頼するのが安心です。

正確な登記を済ませておくと、次のリフォームや賃貸運用の手続きがスムーズに進みます。

Step④リフォームする

空き家を収益物件として生まれ変わらせるには、リフォームが欠かせません。

老朽化した設備を修繕し、快適に暮らせる状態に整えることで、入居者の満足度や賃料アップにつながります。

費用を抑えたい場合でも、必要な工事を削りすぎず「長く使える改修」を意識しましょう。

自治体の補助金制度をうまく使えば、負担を軽減できることもあります。

Step⑤入居者を募集する

リフォームが完了したら、入居者募集を始めます。

周辺の家賃相場を調べ、設定価格を適正に保つことで安定した入居を見込めます。

募集方法は、不動産会社への委託が一般的ですが、SNSや地域の移住支援サイトを活用するのも効果的です。

入居後は管理会社に委託して、トラブル対応やメンテナンスを任せるのもおすすめです。

不動産売買のプロ直伝！初心者が空き家投資を成功させる5つのコツ

空き家投資を成功させるには、安い物件を買うだけでなく「見極め」と「準備」が欠かせません。

利回りを正しく計算し、通いやすく需要のあるエリアを選び、信頼できる業者と関係を築くことがポイントです。

ここでは、不動産売買のプロの視点から、初心者でも成果を出しやすい空き家投資のコツを紹介します。

利回りを計算して収益性を確認する

空き家投資では、購入前に利回りを計算して収益性を見極めることが大切です。

物件価格だけでなく、リフォーム費用や税金、管理費などを含めた「実質利回り」を確認しなければ、正確な採算を判断することはできません。

たとえば、500万円の物件を購入して月8万円の家賃収入を得ても、修繕費や維持費を差し引くと実際の利回りは10％を下回ることもあります。

一方で、250万円の物件を購入し、リフォーム費用を10万円に抑えて月7万円で貸し出せば、約30％の高利回りを実現できる可能性もあります。

想定外の出費を防ぐためにも、事前のシミュレーションを行い、長期的な採算性を必ず確認しましょう。

通いやすいエリアの物件を選ぶ

空き家投資では、できるだけ自分が通える範囲の物件を選ぶのがおすすめです。

内見やリフォーム確認、入居後のトラブル対応などを自分で把握できる距離にあれば、管理コストを抑えやすくなります。

「車で1〜1.5時間以内」を目安にして探すと良いでしょう。近くに小中学校があり、ファミリーニーズが高いエリアなら、長期入居が見込めます。

地域の人口よりも「暮らしやすさ」と「子育て環境」を重視して選ぶこともポイントです。

買ってはいけない物件の特徴を知る

安さだけで選ぶと、修繕費や再販リスクで失敗する可能性があります。

初心者の場合は、次のような物件を避けるのが賢明です。

「修繕コスト」と「再販性」を基準に、買う前の段階で見極めましょう。

DIYと業者に依頼する箇所を明確にする

リフォーム費用を抑えるためにDIYを取り入れる人も増えていますが、全てを自力で行うのは危険です。

費用が安くても、施工ミスがあれば後から高額な修繕が必要になることもあります。

自分でできるのは「壁紙の貼り替え」「塗装」「簡単な補修」まで。配管・電気・水回りなど安全性に関わる部分は、必ず専門業者に任せましょう。

DIYと業者依頼の線引きを明確にすることで、トラブルや想定外の出費を防げます。

先輩大家さんにリフォーム業者さんを紹介してもらう

空き家の修繕を依頼する際は、信頼できる先輩の大家さんや投資家からリフォーム業者さんを紹介してもらうのがおすすめです。

実際に施工内容や費用の実績を聞いたうえで依頼できるため、トラブルが起こりにくく安心です。

発注時は「どこを、どのように直すのか」を明確に伝えましょう。丸投げのままだと、不要な箇所まで修繕対象となり、見積もりが高くなることもあります。

空き家投資は中長期の運用が前提のため、リフォーム業者との関係も一度きりではありません。

紹介してもらった業者さんとは、誠実な対応を心がけ、長く信頼できる関係を築くことが、空き家投資を成功に導くコツです。

まとめ

空き家投資は、古い家を再生して新たな価値を生み出す投資スタイルです。

利回りの計算やエリアの選び方、リフォーム計画などの準備をしっかり整えれば、安定した収益を得ることも十分に可能です。少ない資金ではじめやすく、経験を積みながらステップアップできるのも魅力。

自分のペースで取り組める空き家投資から、資産づくりの一歩を踏み出してみましょう。