不動産投資で失敗を回避するには？5つの事例と教訓から成功へと導こう【プロの解説】
不動産投資は、将来の安定した収入源として多くの人に注目されていますが、中には失敗している人もいます。投資を始める前に、よくある失敗事例を知っておくことで、リスクを避け、成功につなげることが可能です。
この記事では、不動産投資で失敗しがちな5つの事例や、それに基づく教訓を解説。失敗を防ぐためのポイントや具体的な対策もプロの視点から解説しますので、これから不動産投資を考えている方はぜひ参考にしてください。
目次
不動産投資の失敗とはトータルで赤字を出すこと
不動産投資の失敗とは、投資の結果、想定していた収益が得られず、トータルで赤字を出してしまうことです。現金での購入ではなく、金融機関で不動産投資ローンを利用すると、ローンの返済の他、管理費、修繕積立金、固定資産税などの必要経費の支払いが生じます。
ローンは入居者からの家賃収入から返済をするため、支払いよりも家賃収入の方が上回ると黒字になりますが、家賃収入よりも出費が多いとマイナス収支となります。
ただし、不動産投資は、購入した物件の売却まで視野に入れてプラスになるかどうかで成功・失敗を判断をしましょう。売却を含め、長期的な家賃収入を含めたトータルのキャッシュフローで成功かどうか判断できます。
不動産投資でよくある失敗事例5選
安定した家賃収入が得られるという甘い予測のもと不動産投資を始めると、失敗してしまうことがあります。不動産投資の5つの失敗事例を紹介します。
失敗事例1. 家賃収入より出費の方が膨らんだ
最初に取り上げるのは、家賃収入よりも出費が膨らんでしまったAさんの事例です。この事例からは、不動産投資における計画の重要性やリスク管理の必要性がわかります。
Aさんの失敗事例
老後の資産形成を考えて新築のワンルームマンションを購入。不動産会社に「老後の副収入となる、ローンを組めるうちに買った方が良い」とアドバイスを受け、複数の物件を買い進めました。
しかし、新築のワンルームマンションは、退去者が出るたびに家賃が下落。当初数万円の持ち出しが、数年後にはさらに増えることになってしまいました。老後の資産形成のつもりが、出費の方が膨らみ赤字を続けることになりました。
不動産投資のポイント①
不動産投資は、できるだけ月々の黒字を積み重ねていくインカムゲインを目指しましょう。赤字でもローンを返済したら資産になると考えるのはやめた方が良いでしょう。
失敗事例2. 予測の甘い投資話に乗ってしまった
不動産会社の営業担当の人や知り合いから投資話を持ちかけられ、失敗したケースも少なくありません。
Bさんの失敗事例
オリンピック特需があると聞き不動産を購入。ところが、賃貸に出してもなかなか借り手がつかず、オリンピックの恩恵を全く受けられませんでした。
Cさんの失敗事例
FIREブームに影響されてマンション投資を始めました。しかし、家賃設定の見誤りや経費計算の不足など詳細な収支計画なしに物件を購入し、年間の持ち出し金が100万円を超えてしまいました。
不動産投資のポイント②
周りの意見に流されたり、安易な投資話に乗ったりしないように注意しましょう。自分の予測は現実的か、冷静に判断することが重要です。
失敗事例3. 節税対策に投資したが、節税にならなかった
節税効果を期待して不動産投資をする人も多いですが、必ずしも節税になるとは限りません。Dさんの失敗を見てみましょう。
Dさんの失敗事例
年収600万円のDさんは税金対策として新築の区分マンションを購入しました。初年度にはいくらか還付金を受けたが、翌年からは不動産所得を納税しなければならなくなりました。
不動産投資のポイント③
節税対策として不動産投資が有効なのは、年収1,500万円以上あり納税額が多い場合です。税理士などに相談しつつリスク回避で不動産投資を選びましょう。
失敗事例4. 空室で収入が得られずローンの支払いができなくなった
ワンルームマンションで空室が発生し、家賃収入が0円になったEさんの事例です。
Eさんの失敗事例
最初の入居者退去後、半年間次の入居者が見つからず、家賃収入が途絶えてローンの支払いが滞ってしまいました。空室リスクを考慮せずに利回りやキャッシュフローを計算していなかったため、大打撃となりました。
不動産投資のポイント④
賃貸用の不動産投資をする場合は、次の入居者が見つかるまで空室になる可能性も考慮して、資金繰りを考えましょう。
失敗事例5. 空き家投資でシロアリ被害を見落とし修繕費がかさんだ
中古物件や空き家を購入する場合、見落としが大きなトラブルにつながることがあります。
Fさんの失敗事例
家賃収入を得るために、一軒家の空き家を購入してリフォームしました。しかし、内見時は畳の下まで確認しておらず、リフォーム中に「シロアリ被害」が発覚。シロアリ駆除のために費用が多く発生してしまいました。
不動産投資のポイント⑤
内見時には、床の状況も必ず確認して修繕見積りを作成することが必要です。
シロアリ被害が発覚した不動産投資の失敗事例と対処法については、こちらの記事で紹介しています。
株式会社Break
不動産投資の失敗から学ぶ5つの教訓
先ほど紹介した失敗事例から、以下の5つを教訓にして不動産投資を進める必要があります。
- 不動産投資について知識を深めてから始める
- 信頼できる不動産会社・管理会社を選ぶ
- ワンルームマンション投資は失敗しやすい
- リスクを踏まえて計画を立てる
- 短期で大きな利益を求めない
それぞれの教訓を詳しく見ていきましょう。
1. 不動産投資について知識を深めてから始める
不動産投資に関する知識を持たず投資を始めてしまい、失敗に至るケースが多く見られます。知識不足だと、不良物件を選んでしまったり、甘い予測で投資したりしてしまいがちです。
不動産会社や管理会社に投資物件の管理を任せっきりにせず、自らも不動産管理についても学びましょう。
2. 信頼できる不動産会社・管理会社を選ぶ
不動産投資を始める際には、信頼できる不動産会社や管理会社を選ぶことが重要。先述したように、甘い投資話を持ちかけられて失敗するケースは少なくありません。家賃設定や入居者の有無など都合の良い条件を言われても、鵜呑みにせず自分の責任でしっかりと判断しましょう。
3. ワンルームマンション投資は失敗しやすい
ワンルームマンション投資は、少額で投資を始められ融資も受けやすいため、若い人やサラリーマンにも人気ですが、自己負担が大きくなってしまうことも。ワンルームマンション投資には、ローンの返済の他に、管理費、固定資産税、修繕積立金、保険料などの経費がかかります。家賃収入からそれらの経費を引くと多くは残りません。
もし空室が続くと収入どころか出費がかさみます。また新築ワンルームマンションの家賃は年を経るごとに下落します。さらに売却益には税金も課されるため、キャピタルゲインによる利益を狙うのは難しいでしょう。
4. リスクを踏まえて計画を立てる
リスクとリターンのバランスを考慮して投資計画を立てましょう。すべての投資においてリスクがつきものですが、不動産投資も例外ではありません。
例えば、空室になるリスク、悪い物件にあたってしまうリスク、悪徳業者に騙されるリスクなどが挙げられます。
不動産投資で成功するためには、事前に不動産投資についての知識を深め、リスク情報も集めて判断することが大切です。
不動産投資のリスクについては、次の章で詳しく解説していますので、参考にしてください。
5. 短期で大きな利益を求めない
不動産投資は短期間で大きなリターンを求めずに、月々の家賃収入を重視した方が良いでしょう。短期間で物件価格が上昇することは稀であり、初心者が狙うのは危険です。
目先の利益を追求すると物件管理が疎かになり、適切な入居者を確保できなくなるリスクもあります。中長期的な視野で安定した家賃収入を目指しましょう。
不動産投資で失敗しないために！知っておくべき5つのリスク
不動産投資を始める前に、確認しておきたいリスクは以下の5つです。
1. 空き室が発生するリスク
いつも入居者が出るとは限らず、収入が得られないこともあります。管理会社によっては空室保証をしているので、確認してみると良いでしょう。
2. 修繕費が膨らむリスク
入居者の退去後の設備交換費や老朽化など、物件によっては多額の修繕費がかかることも予想しておきましょう。日頃のメンテナンスを怠ると、物件価値が下がり家賃も下がってしまうので要注意です。
3. 金利が上昇するリスク
経済状況により金利が上昇し、ローン返済の負担が増える可能性もあります。
4. 不動産価格が下がるリスク
経済状況や物件の周辺環境の変化により、不動産価格が下がるリスクがあります。家賃価格も下がるため、想定した収入が得られないことも頭に入れておきましょう。
5. 災害の影響を受けるリスク
地震や水災などの災害で不動産が被害を受け、修繕費がかかることもあります。地震保険など災害の保険に加入しておくと安心です。
以上の5つのリスクを事前に確認し、適切な対策を講じることで、不動産投資の失敗を避けることができるでしょう。リスクを理解し、計画的に進めることが成功の鍵です。
不動産投資の失敗を回避！成功に導くポイント
不動産投資で失敗しないためには、次の5つのポイントを押さえておきましょう。
- リフォームで物件価値を高める
- 戸建て・空き家の不動産投資をする
- 需要の高いエリアの物件を選ぶ
- ローンの繰り上げ返済をする
不動産投資を成功に導くポイントを紹介します。
リフォームで物件価値を高める
空室リスクを回避するために、リフォームをして物件価値を高める方法があります。新しい物件は設備が古くなるにつれて、家賃も下落するものです。周辺物件や競合の家賃を意識して、家賃を下げても空室が埋まらないこともあります。
思い切ってリフォームすることで物件価値が上がり、入室希望者が増えて結果的にプラスになったり、売却価格が上がったりなど、黒字になる可能性もあります。
戸建て・空き家の不動産投資をする
戸建ての空き家物件への投資は、中古アパートや区分マンションに比べて、購入費用を抑えることができます。リフォーム後に賃貸物件として運用することで、高い利回りが期待できるため、初心者にもおすすめです。
またアパートやワンルームマンションとは異なりファミリーがターゲットなので、退居が頻繁になく家賃収入が安定するといったメリットもあります。
ただし、築年数や立地などしっかり調査をして、慎重に選ぶ必要があります。
空き家再生×不動産投資の成功事例はこちらをご参照ください。
株式会社Break
需要の高いエリアの物件を選ぶ
賃貸需要の高いエリアを見極めることは成功への近道。常に安定した家賃収入が期待できるためです。
エリアを選ぶときのチェックポイント
- 駅やバス停が近く交通の便が良い
- スーパーやショッピングモールなどの商業施設が充実している
- 公園や学校などの施設があり住環境が良い
これらのポイントを意識して、物件を探してみると良いでしょう。
ローンの繰り上げ返済をする
ローンの繰り上げ返済をすることで、金利上昇の影響を減らすことができます。利息の増額が軽減され、早いうちに収益化を目指せます。
また繰り上げ返済を行うと、毎月のローン返済額が減少。これにより、月々のキャッシュフローが改善され、投資全体の収益性が向上します。
そのため、手元の現金に余裕がある場合は、繰り上げ返済をしても良いでしょう。空室、修繕費用の発生といった予期せぬリスクも考慮して、繰り上げ返済を検討することが重要です。
不動産投資についてよくある質問
不動産投資を始めるにあたって、不安や疑問点がある人も多いでしょう。ここでは、不動産投資でよくある質問に答えていきます。
少額から不動産投資できる？
金融機関によっては、頭金を入れずに全金額をローンで組めることもあります。そのため、自己資金が少なくても不動産投資は可能です。自己資金を用意せずに不動産投資を始めると、返済が厳しくなるでしょう。
人口が減少しても需要がある？
人口減少は不動産投資に影響しますが、需要があれば成り立ちます。不動産の価値は需要に依存し、その需要を見出すことが成功の鍵。
コロナ禍での働き方の変化により、都市近郊や地方への移住も増えています。先見性のある不動産需要を見つければ、投資は成功する可能性が高くなるでしょう。
不動産管理にはどんなものがある？
不動産管理には、自主管理と管理委託の2つの方法があります。
自主管理は手間がかかりますが、管理のすべてを自分の手で行うことで細部まで把握でき、不動産投資についてのノウハウを身につけることができます。
一方で、時間がない場合や管理の知識が不足している場合には、専門の管理会社に委託することで、入居者の募集、賃貸契約、家賃の受け取り、物件のメンテナンスなどを効率的に行うことが可能です。
どちらの方法を選ぶにしても、しっかりとした管理が不動産投資の成功には不可欠です。
不動産投資失敗のリスクを回避して成功者へ！
不動産投資を失敗しないためには、安易な投資話には乗らずに冷静に判断すること、不動産投資についての知識を深めることが大切です。不動産投資でどのようなリスクがあるのかも理解した上で始めると、失敗をなるべく回避できるでしょう。
高い利回りが出にくいワンルームマンション投資から始めるよりも、費用が少なく利回りの高い戸建て・空き家への投資を始めてみるのもおすすめです。
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