【ゼロからわかる】民泊の始め方と注意点・必要な手続き完全ガイド｜現役オーナーが徹底解説

民泊は空き家の有効活用や副収入の手段として注目されていますが、制度や手続きが複雑で、初心者にはハードルが高く感じられることもあるでしょう。そこで、本記事では、初心者の方に向けて、民泊の仕組みや種類、必要な届出、初期費用の目安、注意点までを徹底解説します。この記事を読めば、民泊の始め方と成功のポイントが一通りわかります。

民泊の始め方｜Step①民泊とは？仕組みと魅力を知ろう

民泊とは、住宅の一部または全部を旅行者などに短期間貸し出す宿泊サービスのことです。

民泊の基本的な仕組み

民泊は、住宅を宿泊施設として短期間貸し出す仕組みです。運営には「旅館業法」「住宅宿泊事業法（民泊新法）」「特区民泊」のいずれかに基づく手続きが必要で、営業日数や設備基準も制度によって異なります。必要な届出・許可を取得したうえで、Airbnbなどの民泊サイトに登録し、集客・運営を行います。

民泊運営のメリット

民泊は副収入や空き家活用の手段として注目されています。使っていない空間を有効活用でき、賃貸より高収益になることも。観光地や都市部では宿泊需要が安定しており、高稼働率を狙えます。

初期費用も抑えやすく、個人でも始めやすいのが魅力。空き家問題の解決策としても注目され、資産の有効活用を考える方におすすめです。

民泊のオーナー・ユーザーそれぞれの目線からのメリットは、以下の記事で詳しく紹介しています。

＞＞民泊のメリットとデメリットとは？予約が殺到する民泊の特徴も現役オーナーが徹底解説

民泊の始め方｜Step②自分に合った民泊スタイルを選ぶ

民泊には複数の種類と運営方法があり、法制度や物件の状況に応じた選択が重要です。

民泊の種類と法規制

民泊は「住宅宿泊事業法」「旅館業法」「特区民泊」のいずれかの法律に基づいて運営します。制度ごとに営業日数や設備要件が異なるため、計画に合った制度を選ぶことが重要です。

たとえば、住宅宿泊事業法では年間180日以内の営業制限があります。法律を誤解すると違法運営になるリスクもあるため、事前の確認が欠かせません。

民泊新法の詳細については、以下の記事を参考にしてください。

＞＞民泊規制とは？民泊新法と旅館業法の違いや180日ルール、罰則を徹底解説します

民泊の運営スタイル

民泊は「自主管理」か「運営代行」での運営が一般的です。自主管理は費用を抑えられ、収益率を高めやすい一方、手間や時間がかかります。

遠方にある物件や本業が忙しい方は、清掃やゲスト対応を任せられる代行サービスを活用した方が安心です。自分のスキル・生活スタイルに応じた運営方法を選ぶことが、継続的な運営のポイントです。

民泊運営代行の費用やサービスについては、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞民泊運営代行の費用相場は？サービスの内訳と費用を抑えるコツを代行会社が徹底解説

民泊の始め方｜Step③民泊の物件を探す

民泊の運営スタイルを決めたら、次は物件を探しましょう。代表的な探し方は以下の4つです。

① 民泊専用ポータルサイトで探す
「民泊物件.com」などのサイトでは、民泊可能な物件を効率的に検索できます。多数の物件を比較でき、相場感もつかみやすいのがメリットです。ただし、条件の悪い物件も含まれるため精査が必要です。

② 民泊運営代行を活用する
代行業者は、開業支援や運営ノウハウを活かして、物件紹介から運営まで対応可能。営業許可済みの居抜き物件を紹介してくれることもあります。

③ 不動産会社に相談する
民泊に理解のある業者であれば、対応可能な物件を紹介してもらえる可能性があります。通常の住宅仲介会社では断られるケースも多いため、事前確認が重要です。

④ 全国版空き家・空き地バンクを活用する
自治体が運営する空き家バンクでは、格安物件を探せる場合も。地方で民泊を検討している人や、初期費用を抑えたい人に向いています。

＞＞【初心者向け】民泊投資の始め方！不動産投資との違いを現役オーナーが徹底解説

民泊の始め方｜Step④開業資金を調達する

民泊を始めるには、ある程度の資金が必要です。そのため、事前に初期費用や運営コストの目安を把握しておくことが大切です。必要な費用を理解することで、無理のない計画を立て、安心してスタートできます。

民泊の初期費用

民泊にかかる初期費用は、物件取得やリフォーム、家具・家電の購入、許可申請など多岐にわたります。以下に主な項目とその目安をまとめましたので、参考にしてみてください。

項目	目安費用
物件取得（購入・戸建て）	100万円～（格安物件を活用した例）
手数料等（購入）	物件価格の15～20%上乗せ（諸費用込み）
物件取得（賃貸）	敷金・礼金・仲介手数料・前家賃：20万円程度（家賃5〜6万円想定）
許可・届出関連費	1万円～
リフォーム・リノベーション	30万円～（水回り工事ありの場合は60万円～）
家具・家電・生活備品	20万円～
Wi‑Fi導入・通信設備	2万円～
火災保険・損害保険料	1万円～
セキュリティ設備（消火器等）	5万円～
撮影・掲載準備費（写真等）	1万円～

民泊の運営コスト

民泊の運営を継続していくためには、運営コストも考慮する必要があります。主に清掃費や光熱費、消耗品代、予約サイトの手数料などが発生します。

以下に、民泊の運営を維持するために必要な主なコストとその目安をまとめました。

項目	目安費用
清掃費用	5,000円～／回
光熱費・通信費	月5,000円～
消耗品・アメニティ代	月5,000円～
予約サイトの手数料	売上の3%～
保険・税金関連	金額は物件・地域により異なる
管理費	宿泊料の15～20%＋清掃費
月額運営費合計目安	5万～15万円程度

民泊の初期・運営費用の目安については、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞現役オーナーが解説！民泊の初期・運営費用の目安と削減のコツも紹介

民泊の始め方｜Step⑤必要に応じてリフォームをする

民泊を運営するには、法的に必要な設備（キッチン、トイレ、浴室、洗面所など）を整えることが前提です。

築浅の物件であれば大きな改修は不要な場合もありますが、古民家や空き家などを活用する場合は、宿泊者の快適性や安全性を確保するためにリフォームやリノベーションが必要になるケースが少なくありません。

内装や外観に工夫を凝らし、清潔感のある空間やSNS映えするデザインにすることで、集客力や稼働率の向上にもつながります。差別化のために地域の素材や文化を取り入れるのも効果的です。

民泊の始め方｜Step⑥許可・届け出をする

民泊運営には法律に基づいた届出が必要です。対象エリアや営業日数など規制は地域ごとに異なります。知らずに始めると違法になることもあるためポイントを押さえておきましょう。

POINT1：地域ごとの法律・規制を事前に必ず確認

運営前に地域の法律や条例を必ず確認しましょう。

住宅宿泊事業法は年間180日までの営業が可能です。簡易宿所なら365日営業できますが、基準が厳しくなります。自治体によっては曜日や営業時間に制限がある場合もあります。

規制や法令については以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞民泊規制とは？民泊新法と旅館業法の違いや180日ルール、罰則を徹底解説します

POINT2：必要書類と設備基準の準備の徹底

届出には書類と設備の両方を整える必要があります。

図面や本人確認書類、保険加入証明などを提出します。消火器や避難経路図、騒音対策の設置も必須です。不備があると申請が通らず、開業が遅れる原因になります。

民泊の始め方｜Step⑦運営体制を整える

民泊は運営の質が収益を大きく左右します。清掃やゲスト対応などを事前に整備しておくことで、トラブルを防ぎ評価も安定します。重要なポイントを押さえておきましょう。

POINT1：清潔で快適な環境の維持

民泊運営では清掃体制の確保が最優先です。自主管理か代行業者かを事前に決めておきましょう。

清潔さはゲストの満足度に直結します。例えば、水回りの汚れや髪の毛があると評価が大きく下がります。

POINT2：満足度と高評価の獲得

口コミ評価を高めるには“ひと工夫”がカギです。

チェックイン案内や観光ガイドを用意しておきましょう。地域の飴やお茶などの小さなおもてなしも効果的です。

レビューは検索順位や予約率に直結する重要な要素です。

民泊の始め方｜Step⑧予約サイトに登録して集客する

集客力と価格設定は収益を左右する重要要素です。

SNSや予約サイトを活用し、露出を最大化しましょう。競合との差別化も意識して、予約率アップを狙います。

POINT1： Airbnbなどの予約サイトへの登録

予約サイトへの登録は、民泊運営において基本となるステップです。例えば、以下のようなサイトに登録することができます。

• Airbnb
• Booking.com

各アカウントを作成した後、物件情報を登録することで、宿泊客からの予約を受け付けられるようになります。

複数の予約サイトに掲載しておくと、露出が増えて集客力の向上につながるでしょう。

POINT2：競合や周辺相場のリサーチ、適正な価格設定と差別化

周辺民泊の価格帯はAirbnbなどで簡単に調査できます。同条件の物件を参考にして適正価格を設定しましょう。

例えば、観光シーズンや大型連休は価格を上げてもOKです。逆に閑散期は割引を出し、稼働率を確保する戦略もあります。

清掃費やサービス料の表示方法でも印象が変わります。価格の見せ方で「割高感」を避ける工夫がポイントです。

POINT3：SNS等の活用、効果的な集客・宣伝

SNSは無料で始められる強力な集客手段です。

Instagramで「#地域名＋民泊」と投稿すれば効果的です。X（旧Twitter）で近隣イベント情報と絡めるのも有効です。

自作の公式サイトやGoogleマップへの登録も忘れずに行いましょう。

民泊運営の注意点とリスク｜始める前に知っておこう

民泊運営には魅力だけでなく、事前に押さえるべき注意点やリスクも存在します。実例も交えて解説します。

建物の規約や地域条例の制限を確認する

マンションやアパートでは、管理規約で民泊が禁止されているケースがあります。さらに地域によっては条例で営業日数や曜日に制限があるため注意が必要です。

たとえば東京都文京区などでは、平日営業不可などの制限が設けられています。物件購入や賃貸契約前に、管理組合のルールと自治体の条例を必ず確認しましょう。

マンションやアパートの民泊運営については、以下の記事を参考にしてください。

＞＞アパート・マンションで民泊運営を始める方法！メリットや開設方法を現役オーナーが徹底解説！

近隣住民とのトラブルを防ぐ

民泊はゲストの出入りが頻繁なため、騒音やごみ出しなどが原因で近隣トラブルが起きやすいです。クレームが続くと、運営停止や悪い口コミにつながることも。

たとえば、ゴミの放置により管理組合から運営禁止を求められた事例もあります。チェックイン時のマナー説明や、緊急時の連絡体制の整備がトラブル防止のカギとなります。

稼働率・価格設定が収益を左右する

民泊の収益は「稼働率×宿泊単価」で決まるため、価格戦略が極めて重要です。競合より高く設定しすぎると空室が続き、安すぎると利益が出ません。

1泊8,000円で満室続きの物件もあれば、1万円で閑古鳥の例もあります。季節やイベントに応じて価格を柔軟に調整し、収益性を最大化しましょう。

民泊運営の保険に加入する

民泊では、ゲストによる設備破損や火災などのリスクに備えて保険に加入することをおすすめします。一般の火災保険は対象外となる場合があり、補償されないケースも。

民泊専用保険なら、ゲストのケガや第三者への損害もカバーされ、安心して運営できます。万一のトラブルに備え、開業前に保険内容を確認し適切に加入しましょう。

民泊初心者向けQ&A｜よくある質問まとめ

これから民泊を始めたい方向けに、制度や運営に関する「よくある疑問」に分かりやすくお答えします。

Q1. 民泊を始めるのに資格は必要ですか？

基本的に資格は不要で、誰でも始められます。ただし、自ら運営せず代行業者に管理を任せる場合、「住宅宿泊管理業者」への委託が法律で義務化されています。資格がなくても運営は可能ですが、制度の理解が欠かせません。

民泊運営に求められる資格については、以下を参考にしてみてください。

＞＞民泊に資格はどこまで必要？始める前に知っておくべきポイントを現役オーナーが徹底解説

Q2.民泊を始めるにはどんな許認可や手続きが必要？

住宅宿泊事業法に基づく場合は、自治体への届出で運営が可能です。一方、旅館業法や特区民泊では許可制となり、設備要件や手続きがより厳格になります。物件や運営スタイルに応じて、必要な制度を事前に確認しましょう。

民泊の許認可については、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞民泊に必要な許認可とは？民泊新法の手続き・費用・注意点を現役オーナーが解説

Q3.民泊で使える補助金はある？

空き家活用や観光促進を目的に、自治体が補助金を出すケースがあります。

たとえば、物件取得には「事業再構築補助金」、リフォームには「小規模事業者持続化補助金」などが活用可能です。

地域や時期で条件が異なるため、最新情報を自治体や公式サイトで確認しましょう。

民泊運営に使える補助金については、以下の記事を参考にしてみてください。

＞＞【2025年版】民泊で使える補助金まとめ！初期費用や運営費など費目別に解説

Q4. 民泊の物件ってどんな場所が向いているの？

観光地や都市部、駅近など宿泊ニーズの高い立地が理想です。インバウンド需要やビジネス需要が見込めるエリアは稼働率も安定しやすくなります。競合が少ないエリアでも、物件の魅力や価格設定で勝負できるケースがあります。

Q.5 民泊をやめたくなったらどうすればいい？

民泊の運営を中止する場合、住宅宿泊事業では自治体への廃業届が必要です。賃貸物件なら原状回復や契約解除の手続きも必要になります。途中でやめることも可能ですが、事前に契約や法律の内容を確認しておくと安心です。

まとめ

民泊は空き家の有効活用や副収入の手段として魅力がありますが、成功のカギは「準備力」にあります。制度や地域ルールを理解せず始めると、思わぬトラブルや撤退に繋がることも。事前の情報収集と計画があれば、リスクを抑えて安定した運営が可能です。焦らず、自分に合った方法で始めることがポイントです。