築古戸建で失敗しない投資のコツ！物件の探し方や注意点をプロが伝授

築古戸建への投資は、少額から始めやすく、高い利回りを目指しやすい不動産投資として注目されています。条件が合えば、家賃収入を得ながら長期的な運用につなげることも可能です。

一方で、成果につなげるためには、物件の探し方や購入前に確認しておきたいポイントを押さえておくことが欠かせません。

本記事では、不動産投資を数多く手がけてきたプロの視点から、築古戸建物件の探し方や注意点、実際の投資事例を交えつつ、失敗を避けるためのポイントを解説します。

民泊・不動産運営の実績

築古戸建とは？不動産投資で注目される理由

築古戸建てとは、建築からある程度の年数が経った建物のこと。明確な規定はありませんが、一般的には築30年を過ぎた建物のことを指します※。

近年、不動産投資で築古戸建が注目されている背景には、比較的低価格で取得でき、利回りを確保しやすい点があります。建物の価値が下がりきっている分、購入価格が抑えられ、家賃収入に対する収益性を見込みやすいことが特徴です。

また、地方や郊外を中心に空き家が増えていることも、築古戸建が選ばれる理由の一つです。適切な修繕を行うことで、賃貸住宅として再活用できるケースも少なくありません。

こうした背景から、築古戸建への投資は収益性と空き家の有効活用を両立しやすい、不動産投資の選択肢として注目されています。

※出典：不動産投資用語：築古の意味

築古戸建へ投資するメリットとリスク

築古戸建への投資は、少額から始めやすく、高い利回りを狙える点から注目されています。その一方で、修繕費や管理の負担など、築年数ならではの注意点もあります。

良い面だけを見て判断すると、想定外の出費や手間が発生することもあるため、メリットとリスクの両方を理解したうえで検討することが大切です。

まずは、築古戸建へ投資する主なメリットと、事前に押さえておきたいリスクを確認しておきましょう。

築古戸建へ投資する主なメリット

築古戸建への投資は、物件価格の手頃さや利回りの高さに加え、賃貸や売却といった出口の選択肢を持ちやすい点が魅力です。主なメリットは次のとおりです。

条件を整理して選べば、築古戸建は収益性と運用の柔軟さを両立しやすい投資対象といえるでしょう。

築古戸建への投資で押さえておきたいリスク

築古戸建への投資では、想定外の費用がかかったり、管理や対応の手間が増えたりすることがあります。あらかじめ、どのようなリスクが考えられるのかを把握しておくことが重要です。

築古戸建へ投資する際は、メリットだけで判断せず、こうしたリスクも含めて検討することが重要です。

ボロ戸建て投資のメリット・リスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われる理由は？リスクと利回りのコツを不動産投資のプロが解説

不動産投資のプロ直伝！高利回りが狙える築古戸建ての探し方

築古戸建への投資で高利回りを狙うには、価格や築年数だけに目を向けず、情報の拾い方やエリアの見極め方が結果を左右します。

築古戸建の物件探しでは、次のようなポイントを意識しておくことが大切です。

ここでは、不動産投資を重ねてきたプロの視点から、築古戸建への投資で押さえておきたい物件探しのポイントを紹介します。

ポータルサイトを上手く活用する

築古戸建を探すなら、まずは不動産ポータルサイトを上手く活用するのがおすすめです。なかでも、戸建情報が豊富なサイトを使えば、相場感や物件の傾向を把握しやすくなります。

戸建として検索するだけでなく、「土地」で検索し、「古家あり」の条件を加えるのも有効です。一見すると解体前提に見える物件の中に、修繕次第で活用できる築古戸建が紛れていることもあります。

探し方を少し工夫するだけで、高利回りにつながる物件に出会える可能性が広がります。

賃貸需要が高いエリアを見極める

賃貸需要が高いエリアかどうかを見極めるには、その場所に「住み続ける理由」があるかを考えることが大切です。

築古戸建の場合、とくにファミリー層が入居しやすいかどうかが安定した運用につながります。小中学校が徒歩圏にあり、ある程度の生徒数がいる地域は、長く住む世帯が集まりやすい傾向があります。

あわせて、スーパーや病院、交通の便など、日常生活のしやすさも確認しておくと安心です。利回りの数字だけで判断せず、暮らしのイメージをして需要を見極めることが、空室リスクを下げる近道になります。

希望より高めの価格帯で探し、指値交渉を前提にする

築古戸建を探す際は、最初から希望価格ぴったりに絞り込むより、少し高めの価格帯まで含めて探してみましょう。

築古戸建は価格交渉を前提に売り出されていることが多く、200〜300万円ほどの指値が通るケースも珍しくありません。

最初の表示価格だけで判断すると、条件の良い物件を見逃してしまうこともあります。どこまで下げられそうかを考えながら見ることが、選択肢を広げるコツです。

築年数だけで判断しない

築古戸建では、築年数だけで良し悪しを決めない視点が大切です。

戸建はアパートやマンションと違い、築30年・40年でも普通に住まわれている物件が多くあります。実際には、間取りの広さや入居実績、周辺の賃貸需要のほうが重視される場面も少なくありません。

築年数にとらわれすぎず、「住めるか」「借りたい人がいるか」という実態を見ることが、判断を誤らないポイントになります。

災害リスクの高い物件は避ける

築古戸建を選ぶうえでは、災害リスクを確認することも欠かせません。

どれだけ価格や利回りが魅力的でも、洪水や土砂災害などの危険性が高いエリアでは、空室や修繕リスクが一気に高まります。その判断に役立つのが、自治体が公開しているハザードマップです。

購入前に必ず確認し、想定される被害の種類や範囲を把握しておくことが大切です。長く安定して貸すためには、立地の安全性を軽視しない姿勢が重要になります。

【要注意】築古戸建の投資で失敗しない！確認するべき7つのポイント

築古戸建は価格や利回りに目が向きやすい一方、見落としが原因で大きな修繕費がかかることもあります。

購入前に特に確認したいポイントは、以下の7つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

①雨漏りの痕跡

築古戸建で最優先に確認したいのが雨漏りの有無です。

天井や軒天の雨染みは、現在または過去に雨漏りがあったサインになります。軽度であれば対処できる場合もありますが、放置されているケースでは修繕費が膨らみやすくなります。

まずは1階・2階ともに天井を見て、怪しい跡がないかを確認しましょう。

②水回りの状態

水回りは修繕費に直結しやすいため、事前確認が欠かせません。

理想はクリーニング程度で使える状態ですが、築古では多少の修繕は前提になります。特に和式トイレや古い浴室は入居付けに影響しやすく、交換費用も発生します。

直す前提で見るのか、価格交渉に使うのかを意識してチェックしましょう。

③基礎・床の状態

建物全体を支える基礎の状態を確認することも重要です。

基礎のひび割れや欠け、束石のズレがないかに加え、基礎周辺や床下にシロアリの蟻道が見られないかもチェックしましょう。基礎部分の劣化は、後から大きな修繕費につながることがあります。

さらに床の沈みやきしみも確認します。踏んだときに柔らかく感じたり、ミシッと音が鳴ったりする場合は、床材だけでなく下地や構造部分まで傷んでいる可能性があります。

表面を直すだけでは改善しないケースもあるため、畳を上げて床下を確認できるか、不動産会社に相談してみると安心です。

④建物の傾き

建物の傾きは内見だけでは分かりにくいものの、入居後のトラブルにつながりやすい要素です。

ビー玉やスマホの水平器アプリを使うと簡易的な確認ができます。

わずかな傾きでも修正費用は高額になりがちです。明らかな傾きがある物件は、無理に選ばない方がいいでしょう。

⑤外壁の劣化

外壁は見た目だけでなく、修繕の必要性を見極める視点が重要です。

ひび割れや白い粉が付くチョーキング現象が出ている場合、塗装の劣化が進んでいます。外壁修繕は高額になりやすいため、そのまま貸せる物件を選ぶのが理想です。

修繕前提の外壁は避けた方が無難でしょう。

⑥周辺環境

建物の状態に問題がなくても、周辺環境によって入居のしやすさは大きく変わります。

スーパーや学校、病院など、日常生活に必要な施設が近くにあるかは重要な判断材料です。図面やネット情報だけで判断せず、時間帯を変えて現地を歩き、雰囲気や利便性を確認しておきましょう。

あわせて、自治体が公表しているハザードマップで、洪水や土砂災害などのリスクが高くないかも確認しておくと安心です。

周辺環境と災害リスクの両面から判断することが大切です。

⑦駐車場の有無

特に地方の築古戸建では、駐車場の有無が入居判断に直結します。

敷地内に1〜2台分の駐車スペースがあるかは重要なポイントです。月極駐車場が近くにあれば代替できる場合もありますが、距離があると敬遠されがちです。

建物より先に駐車環境を確認する意識が必要です。

高利回りを実現！築古戸建への投資事例3つ

築古戸建でも、条件を見極めれば高い利回りを実現することは可能です。実際の事例を見ることで、収益につながった判断や工夫を具体的にイメージしやすくなります。

ここでは、購入価格の交渉や修繕の考え方、賃貸需要の捉え方が異なる3つの投資事例を、不動産投資を数多く手がけてきたプロの視点から紹介します。

数字だけでは分からない、現場で培ってきた実践的なポイントにも注目してみてください。

築古戸建の投資事例①【利回り61%】岐阜県大垣市の木造2階建・3DK   

1つ目の事例は、岐阜県大垣市にある築古の木造2階建・3DKです。

築年数は1983年築と古く、当初は280万円で売り出されていましたが、立地条件や使いづらさを踏まえて指値交渉を行い、最終的に100万円で購入しました。

大きなリフォームは行わず、清掃や軽微な手入れのみで賃貸募集を開始。周辺にはスーパーや病院、バス停があり、生活利便性は十分でした。

結果として月5万1,000円で入居が決まり、表面利回りは約61％を実現しています。安さの理由を理解し、需要と合致させたことで、高利回りにつながった築古戸建の事例です。

築古戸建の投資事例②【利回り41%】岐阜県土岐市の木造2階建・3DK   

2つ目の事例は、岐阜県土岐市にある築古の木造2階建・3DKです。

購入時は利回りを重視して判断しましたが、床下やシロアリの確認が十分とはいえず、取得後に想定外の修繕が必要になりました。

シロアリ駆除に加え、床の張り替えや下地の補修を行い、結果的に修繕費は当初想定より膨らんでいます。ただし、工事内容を一つずつ整理し、業者と相談しながら進めたことで、過剰なリフォームは避けられました。

最終的に家賃は月5万2,000円で成約し、表面利回りは約41％。事前確認の重要性と、修繕対応次第で収支を立て直せることが分かる事例です。

築古戸建の投資事例③【利回り32%】岐阜県養老郡の木造2階建・6DK  

3つ目の事例は、岐阜県養老郡にある木造2階建・6DKの築古戸建の5号物件です。

相続をきっかけに空き家となり、売主は賃貸運用を考えておらず、早期売却を希望していました。当初は300万円で売り出されていましたが、空き家期間や管理負担を踏まえて交渉し、250万円で購入。

延床面積は約117㎡と広く、駐車場も確保できるため、ファミリー層の需要を想定しました。大規模なリフォームは行わず、清掃と軽微な補修のみで募集を開始し、家賃7万円で成約。

表面利回りは約32％となり、安定した入居を重視した運用事例です。

築古戸建はどんな人に向いている？向いていない？

築古戸建への投資は、始める前に自分の性格や投資スタイルに合っているかを確認しておくことが大切です。

ここでは、築古戸建への投資に向いている人・向いていない人の特徴を整理しました。築古戸建への投資を始める判断の参考にしてみてください。

築古戸建の投資に向いている人の特徴

次のような特徴に当てはまる人は、築古戸建の投資と相性がよいといえるでしょう。

築古戸建は、安さを活かしながら工夫して収益をつくる投資です。表面利回りだけでなく、物件の状態や入居ニーズを踏まえて判断できる人は、築古戸建の投資が向いていると言えるでしょう。

築古戸建への投資を避けた方がよい人の特徴

一方で、築古戸建の投資はすべての人に向いているわけではありません。

購入後の手間や想定外の出費をできるだけ避けたい場合は、負担に感じることもあります。

こうした場合は、築古戸建以外の不動産投資も含めて検討したほうが安心なケースもあります。

まとめ

築古戸建への投資で成果を出すためには、利回りの数字だけを見るのではなく、立地や賃貸需要、修繕の内容まで含めて判断することが重要です。

探し方や購入前の確認を十分に行えば、築古戸建でも安定した収益を目指すことは十分可能です。

自分の投資スタイルや許容できるリスクを見極めたうえで、無理のない計画で取り組むことが成功させるポイントといえるでしょう。