Airbnb民泊が儲からない4つの理由｜対策と収支シミュレーションを解説

Airbnbを利用した民泊は手軽に始められる反面、「思ったより利益が出ない」と感じるオーナーも少なくありません。その理由は手数料や運営コスト、稼働日数の制限など、収益を圧迫する要素が複数存在するためです。

本記事では、Airbnb民泊が儲からないとされる理由を整理し、収益を高めるための具体策を解説します。さらに物件ごとの収支シミュレーションを通じて、実際の収益性をわかりやすく紹介します。

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Airbnbの民泊が「儲からない」と言われる4つの理由

Airbnbに登録した民泊が「儲からない」と言われるのには、主に以下の理由が考えられます。

• Airbnb手数料の負担は15%
• Airbnb市場の競争激化による価格下落
• レビュー評価が伸びず予約が入らない
• 外国人ゲスト対応にかかる労力とコスト

Airbnbの民泊で利益を上げるために、「儲からない」と言われる理由を押さえておきましょう。

Airbnb手数料の負担は約15%

Airbnbの手数料は料金プランによって異なります。「固定型ホストサービス料」では、ホストが宿泊料の14～16%を手数料として支払います。「分割負担型サービス料」ではホストとゲストで手数料が分割され、通常ホスト負担率は3%程度です。

Airbnbの手数料の割合は、ほかのサービスと比べてもそれほど高額ではありません。Booking.comは予約成立ごとに一定の割合を手数料として支払う仕組みで、一般的な割合は10～15%程度となっています。

Airbnbに限らずOTAを利用する場合には、15%前後の手数料を経費として組み込んでおくのがよいでしょう。

Airbnb市場の競争激化による価格下落

東京都や京都府などの外国人観光客の多いエリアでは、民泊物件が集中しています。人気エリアほど参入する事業者が多く、競争率が高いのが現状です。

ゲストの獲得競争が激化し、価格競争に陥ると、利益が出にくくなります。特に新規参入の場合は、実績がないため価格を下げざるを得ない状況になりやすいのです。

レビュー評価が伸びず予約が入らない

評価が伸びていない、あるいはレビュー数が少ない物件は、ゲストから「実績のない不安な選択肢」と見られ、敬遠されやすくなります。

Airbnbでゲストに選ばれるためには、レビュー数と平均評価の高さが大きな決め手です。特に平均評価が4.8以上になると、検索結果で上位表示されやすく、予約獲得につながります。

しかし、新規参入物件はレビュー数が少なく、この水準に届くのは容易ではありません。

Airbnbには新規物件を一時的に優遇表示する仕組みがありますが、その期間中に十分なレビューを集められないと、優遇が終わった後に順位が下がり、予約が伸び悩む原因となります。

外国人ゲスト対応にかかる労力とコスト

Airbnbのゲストは多くが外国人です。文化や言語の違いから、ホストとしての対応が大きな負担となることも珍しくありません。

代行業者に委託する場合には費用が必要になり、収益を圧迫する要因となっています。

儲からないのはAirbnbだけ？民泊運営の「落とし穴」

民泊運営では、以下の費用を見落としがちです。

• 想定以上にかかる運営コスト
• 見落としがちな固定費
• 民泊新法による稼働日数の制限

収益を上げるため、確認しておきたい民泊運営の「落とし穴」を見ていきましょう。

想定以上にかかる運営コスト

民泊運営では、清掃・光熱費・消耗品といった運営コストがかかります。特に清掃はゲストが入れ替わるたびに必要となる作業です。稼働率が高いほど、負担が大きくなります。

また光熱費は、ゲストの利用状況によっては、通常の住宅よりも高額になる場合があります。さらに、タオルやシーツなどのリネン類、アメニティ、トイレットペーパーなどの消耗品も継続的に補充する必要があります。

こうした費用は、年間を通じて積み重なると、大きな金額になるのです。

民泊の運営コストについては、以下の記事を参考にしてみてください。

＞＞民泊運営の費用はいくら？初期費用・運営費用、コスト削減のコツを現役オーナーが解説！

見落としがちな固定費

民泊運営では、家賃・保険・管理委託費といった固定費が毎月発生します。特に賃貸物件で民泊を運営する場合、家賃は稼働率に関係なく毎月支払わなくてはなりません。空室期間が長引くと大きな負担となります。

また一般的な火災保険では民泊営業を補償できないため、民泊専用の保険に加入する必要があります。さらに必要に応じて住宅宿泊管理業者への委託費用なども継続的に発生します。

民泊新法による稼働日数の制限

住宅宿泊事業法（民泊新法）では、年間180日の稼働日数の上限が設けられています。つまり、どれだけ需要があっても年間の半分程度しか営業できないのです。

家賃や固定費が高い物件の場合、180日の制限内では収益が出ないかもしれません。事前に稼働日数制限を踏まえた収支計算を行い、本当に収益が見込めるかを慎重に検討しましょう。

Airbnb民泊の「儲からない」を逆転させる！6つの対策

Airbnb民泊の「儲からない」を逆転させるには、以下の6つの対策が有効です。

• レビュー評価を上げる工夫をする
• 複数のOTAを活用してリスク分散する
• 繁閑期・イベント時期に合わせて価格を最適化する
• コスト削減を工夫する
• 収容人数を増やして単価を上げる
• 物件の差別化で独自性を出す

それぞれ詳しく見ていきましょう。

レビュー評価を上げる工夫をする

高いレビュー評価を獲得するためには、ゲストの期待に応えるサービスを提供することが重要です。アンケートを実施してゲストの声を直接聞き、改善点を把握しましょう。

また、競合調査として評価の高い民泊のレビューをチェックし、どのような点が評価されているのかを分析することも有効です。

小さな心遣いや地域の特色を活かしたサービスが、高評価につながることもあります。

複数のOTAを活用してリスク分散する

Airbnbだけでなく複数の予約サイトに登録することで、施設の露出機会を大幅に増やすことができます。

サイトごとにユーザーの傾向が異なるので、評価の高い民泊の特徴をサイト別に分析し、それぞれに最適化した紹介文や写真を用意しましょう。予約管理システムを活用してダブルブッキングを防ぎながら、効率的な運営を行うことが重要です。

繁閑期・イベント時期に合わせて価格を最適化する

大型イベントや観光シーズンなどの繁忙期には価格を上げ、閑散期には適切に価格を下げることで、年間を通じた稼働率と収益のバランスを取るのもおすすめです。

季節や地域のイベント、過去の需要データを参考に集客予測を行い、価格戦略を立てましょう。また、競合物件の価格動向も定期的にチェックし、市場価格から大きく乖離しないようにするのもポイントです。

コスト削減を工夫する

清掃費用、アメニティ費用、代行委託手数料などの主要コストは、削減できないか定期的に見直すことも大切です。

清掃業者を見直したり、アメニティの一部を申請制にしたりすることで、より効率的なコスト管理が行えます。ただし、ゲストの満足度を下げるような過度なコスト削減は逆効果です。バランスを考慮した判断を行いましょう。

収容人数を増やして単価を上げる

物件の収容人数を増やすと、1泊あたりの売上が大幅に上がります。必要に応じてリフォームしたり、ベッドを追加したりして、より多くのゲストを受け入れる環境を整えましょう。

特にグループ旅行やファミリー向けの需要が高い地域では、収容人数の拡大が大きな競争優位につながります。

物件の差別化で独自性を出す

競合との差別化を図るために、物件の特色や立地の優位性を最大限にアピールすることも欠かせません。「古民家の趣」「絶景の眺望」「コンビニまで徒歩1分の利便性」など、その物件ならではの魅力を明確に打ち出すことで、価格競争から脱却できます。

物件の魅力が最大限伝わるよう、ネットにアップする写真は、構図や照明を工夫して撮影しましょう。

【物件別】Airbnbによる民泊運営の収支シミュレーション

Airbnbで民泊を運営する際には、事前に収支をシミュレーションしておくことが重要です。特に、清掃やゲスト対応などを住宅宿泊管理業者や運営代行サービスに委託するかどうかで、利益率は大きく変わります。

• 賃貸物件（代行費30％）の場合
• 賃貸物件（代行費15％）の場合
• 所有物件（家主不在型・代行費15％）の場合
• 所有物件（家主居住型・代行費0％）の場合

条件は「1泊7,500円・月15日稼働・売上112,500円」とし、固定費は70,000円（家賃50,000円＋その他20,000円）で設定しました。

なお、自己所有物件であっても光熱費やインターネット代、消耗品費といった支出は発生する点に注意が必要です。

これらのシミュレーションを参考に、自身の民泊運営における利益構造をイメージしてみてください。

賃貸物件（代行費30％）の場合

住宅宿泊管理業者や清掃業者に業務を委託し、代行費が30％かかるケースでは、収支は8,125円の赤字です。

売り上げ	112,500円
Airbnb手数料	16,875円
代行費	33,750円
固定費	70,000円
利益（売上－経費）	-8,125円

外部委託に過度に依存すると赤字リスクが高く、ビジネスが成立しにくいことがわかります。

賃貸物件（代行費用15％）の場合

代行費を15％に抑えることができれば、収支は8,750円の黒字になります。

売り上げ	112,500円
Airbnb手数料	16,875円
代行費	16,875円
固定費	70,000円
利益（売上－経費）	8,750円

委託費を削減するだけで黒字化は可能ですが、利益幅は小さく、稼働率や価格設定次第で赤字に転落するリスクも残ります。

所有物件（家主不在型・代行費用15％）の場合

自己所有物件の場合、家賃分の負担がなくなります。代行費が15%の場合、58,750円の黒字です。

売り上げ	112,500円
Airbnb手数料	16,875円
代行費	16,875円
固定費	20,000円
利益（売上－経費）	58,750円

家賃が不要な自己所有物件は収益性が高く、委託を利用しても十分な利益が残るため、投資効率の面で優位性があります。

所有物件（家主居住型・代行費用0％）の場合

さらに家主居住型で、住宅宿泊管理業者への委託や清掃代行を利用しない場合、75,625円の黒字となります。

売り上げ	112,500円
Airbnb手数料	16,875円
固定費	20,000円
利益（売上－経費）	75,625円

自主管理によって委託費をゼロにすれば利益率は最も高くなりますが、運営の手間や時間的負担が大きく、労力とのバランスが課題となります。

以下の記事では、民泊の利益率について詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

＞＞民泊の利益率は何％？計算方法や低下要因、7つの改善策を解説

まとめ

Airbnb民泊が儲からないとされる背景には、手数料や固定費、稼働率の課題など複数の要素が影響しています。ただし、価格戦略やレビュー対策、OTA活用といった工夫を取り入れれば収益化の可能性は十分にあります。

大切なのは物件の条件や運営スタイルに合わせた戦略を立てることです。収支シミュレーションを活用しながら、安定的に利益を得られる民泊経営を目指しましょう。