「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われる理由は？リスクと利回りのコツを不動産投資のプロが解説

「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われる背景には、築古物件ならではのリスクや物件選びの難しさがあります。

一方で、築古戸建ての運用経験がある立場から見ると、少額から始めやすく、工夫次第で安定した運用につながるメリットがあるのも事実です。

本記事では、築古戸建て投資の経験を持つ不動産投資のプロの視点から、ボロ戸建て投資のメリットとリスクの両面を整理しつつ、利回りを維持するための考え方や、初心者が避けたい物件の特徴を紹介します。

ボロ戸建て投資に興味がある方は、判断材料のひとつとして参考にしてみてください。

民泊・不動産運営の実績

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「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われる5つの理由

ボロ戸建て投資が「やめとけ」と言われるのは、初心者が見落としやすい固有のリスクがいくつも存在するためです。

築古ゆえの劣化や収益化の難しさが、計画のズレを生みやすくします。特に注意したいリスクは次の通りです。

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

築古物件は“見えない劣化”が多い

古い戸建ては外観の印象とは裏腹に、内部で劣化が進んでいるケースが少なくありません。

床下や屋根裏、配管といった重要な部分は内見だけでは状態を把握しづらく、購入後になってから修繕が必要になることもあります。

実際には、雨漏りによる梁の弱りやシロアリ被害などが複合的に見つかることも珍しくありません。
こうした劣化が重なると修繕費が想定以上にかさみ、ボロ戸建て投資で初心者がつまずきやすい要因になります。

リフォーム費が膨らみやすい

ボロ戸建て投資でよくある失敗は、「リフォーム費が気付けば倍近くになっている」という展開です。

工事を進めるほど新しい不具合が出てきて、当初の見積もりでは収まらないことが珍しくありません。

特に水回りや床下まわりは、開けてみて初めて状況が分かる部分。費用が増えやすく、工期が延びて家賃発生が遅れることもあります。

余裕を持った予算を確保しておかないと、資金繰りが苦しくなる場面が出てきます。

融資が通りにくい

築古戸建ては、そもそも金融機関の評価が伸びにくいジャンルです。

特に築年数が古い物件は、建物価値が低いと判断されがちで、希望どおりの融資が受けられないことも多いです。

融資を受けられても、融資期間が短く設定されたり、金利が高めになったりすると、返済額が重くなるためキャッシュフローに直結します。

自己資金を厚めに求められるケースもあり、購入前に「借りられる前提」で計算すると計画が崩れやすくなります。

収益性だけでなく、融資条件も含めて検討することが欠かせません。

入居者が決まらず収益が出にくい

ボロ戸建ては、リフォーム後でも入居者がなかなか決まらないケースも珍しくありません。

築古ゆえの設備の古さや断熱性の弱さが敬遠され、周辺物件と比べて見劣りしてしまうためです。

「駅から遠い」「水回りが古い」「生活導線が不便」など複数の要因が重なると、家賃を下げても反応が鈍いことがあります。

空室期間が長引くと収益が立たず、家賃収入のない状態で持ち出しが続く展開にもなりかねません。

入居者とのトラブルが起きやすい

築古物件は設備トラブルが出やすく、入居者対応の頻度が自然と増えてしまいます。

例えば、給湯器や配管などの経年劣化は故障につながりやすく、生活に支障が出るとクレームも発生しがちです。

遠方から運営している場合、即対応が難しい場面も多く、管理会社との連携が不可欠です。修理を後回しにすると問題が大きくなり、精神的な負担も少なくありません。

安定運用には、設備更新や管理体制を整えておくことも重要です。

不動産投資のプロが語る“やめとけ”とは言えない5つのメリット

ボロ戸建て投資はデメリットが目立ちますが、実際には“やめとけ”とは言い切れない魅力もあります。

うまく扱えばリスク以上のメリットを得られる可能性がある投資手法です。例えば以下のようなメリットがあります。

ここでは、ボ築古戸建て投資の経験を持つ不動産投資のプロが特に実感している強みを詳しく解説します。

少額スタートで損失リスクが限定的

ボロ戸建て投資は比較的少ない自己資金で始められるため、初挑戦の投資としてハードルが低い点が大きな魅力です。

エリアによっては数十万円から購入でき、万が一計画どおりに進まなくても致命的な損失になりにくいのが特徴です。

また、小さな投資額でも不動産運営の経験が得られるため、リスクを抑えながらステップアップできます。

高い利回りが狙える

　

リフォーム後に高い利回りを実現しやすいことも、ボロ戸建て投資のメリットの一つです。

購入価格が安いほど家賃収入とのバランスが良くなり、結果的に表面利回り・実質利回りが伸びやすくなります。

入居が決まれば毎月のキャッシュフローも安定し、次の投資につなげやすい土台ができます。手間がかかるぶん、収益面ではリターンを期待しやすい投資と言えるでしょう。

リフォームにより物件価値が上がる

ボロ戸建てはリフォームにより価値が上がる可能性が大きいのも特徴です。

水回りの刷新や間取りの調整など、ポイントを押さえた改修を行うことで、家賃水準が上がったり、入居者が付きやすくなったりします。

自分の工夫が収益に直結する、やりがいのある投資です。

資産価値がある土地を所有できる

戸建て投資は建物だけでなく「土地」を所有できるのが大きな強みです。

築古物件の場合、建物の評価は低く見られがちですが、土地の価値は融資や売却時の判断材料として残りやすいのが特徴です。

実際、金融機関の評価でも、築年数の古い戸建ては建物より土地が重視されます。立地や路線価次第では、建物価値がほぼゼロでも一定の評価がつくケースもあります。

購入時だけでなく、将来の融資や出口を考えたときに、土地を持てる点は安心材料になりやすいと言えるでしょう。

投資経験を積みやすい

ボロ戸建て投資は、結果として「経験値を積むための投資」になりやすい点も大きなメリットです。

物件選びからリフォーム、入居募集や運営まで、一連の不動産プロセスを比較的小さな規模で体験できます。

1軒目では判断に迷う場面も多いため、先輩大家に相談しながら進めていくのがおすすめです。

実際にリフォームの事例を見せてもらったり、判断の考え方を聞いたりする中で、実務的な感覚が少しずつ身についていきます。

経験の積み重ねによって判断の精度が上がり、次の物件選びにも活かしやすいでしょう。

ボロ戸建て投資のリスクを回避し、利回りを維持するコツ

ボロ戸建て投資は、適切な対策を取れば十分にリスクを回避でき、利回りを維持することが可能です。

買う前と運営中にどれだけ準備できるかで失敗率は大きく変わります。

特に押さえておくべき7つのポイントを以下にまとめました。

詳しく解説していきます。

①住宅診断（インスペクション）で隠れた欠陥を確認する

ボロ戸建てで失敗しないための最初の対策は「購入前の住宅診断（インスペクション）」です。

古い物件ほど、外からでは見えない傷みが潜んでおり、あとから大規模修繕が必要になることも珍しくありません。

診断を行うことで、次のような欠陥を事前に知ることができます。

事前に把握しておけば、修繕費の見通しが立ち、購入判断もブレにくくなります。

②リフォーム費用をかけすぎない

ボロ戸建て投資では、リフォーム費用のかけ方が収益に直結します。

築古物件は工事を始めてから想定外の劣化が見つかりやすく、費用が膨らむほど利回りが下がりやすくなるためです。

内装中心のつもりでも、床下や配管の補修が必要になり、結果的に予算を超えるケースは珍しくありません。

すべてをきれいに仕上げるのではなく、水回りや構造など必要な部分に絞って投資することが重要です。

先輩大家に相談して業者を紹介してもらい、工事内容を具体的に伝えることで無駄な出費を抑えやすくなります。

工事相場が年々上がっているため、事前に費用感を把握しておきましょう。

③再建築不可・法令制限を確認する

ボロ戸建てを購入する際、法令面のチェックは欠かせません。

特に「再建築不可物件」は、建て替えができず出口戦略が極端に狭まるため、初心者が安易に手を出すべきではありません。

また、用途地域・接道義務・増改築の履歴など、法規制に関わるポイントも確認が必要です。

これらの制限を理解して投資することで、思わぬ追加工事や資産価値の下落を避けられます。

④需要とハザードマップを事前にチェックする

収益物件として成り立つかどうかは、需要の有無が最も重要です。

家賃相場や人口動態、駅距離、学校・買い物環境などを分析し、「このエリアは本当に借り手がいるのか」を見極める必要があります。

加えて、洪水・土砂災害などのハザードリスクも確認しておくことで、将来的なトラブルや保険料の負担を軽減できます。

買う前の調査が、その後の運営を大きく左右します。

⑤ターゲット設定と差別化で空室リスクを下げる

入居がつく物件には、必ずターゲットの明確さがあります。ファミリー向けなのか、単身者向けなのかなど、ターゲットを絞ることで必要なリフォーム内容も変わります。

競合との差別化として

など、小さな工夫で選ばれやすくなります。空室対策は物件選びと設計段階から始まっているのです。

⑥余裕を持った資金計画を立てる

ボロ戸建て投資では、資金計画に余裕を持たせておくことがリスクを抑える前提になります。

築古物件は金融機関の評価が得られず、融資を受けられないケースも少なくありません。

融資が下りた場合でも、期間が短くなったり、自己資金を多めに求められたりすると、想定より返済負担が重くなりがちです。

さらに、購入後に修繕費が発生したり、空室期間が生じたりすることも想定しておく必要があります。

家賃収入を前提にギリギリで返済計画を組むのではなく、手元資金に余裕を残しておくことで気持ちにも余裕が生まれます。

無理のない資金計画を立てて安定した運営を目指しましょう。

⑦保険・管理体制を整えてリスクに備える

築古物件はトラブルが起こりやすいため、保険の加入と管理体制の整備が運営の安定性を左右します。

火災・風災・水災などの補償はもちろん、地震保険や家主賠償責任などの特約も検討しておくと安心です。

緊急時に対応を任せられる管理会社や、修繕をすぐ依頼できる業者を確保しておくと良いでしょう。

突発的なトラブルが起きても対応できる体制を整えておくことが安定経営につながります。

現役オーナーが教える！初心者が買ってはいけない物件とは

ボロ戸建て投資では「安い」「利回りが高そう」という理由だけで選ぶと失敗しやすくなります。

特に初心者のうちは、修繕費や出口の判断が難しい物件を避けることが重要です。

初心者が手を出さない方がよい代表的な物件タイプは以下の通りです。

ここでは現役オーナーの経験をもとに、具体例とあわせて解説します。

ひどい雨漏りがある物件

雨漏りが深刻な物件は、初心者には判断が難しいリスクを抱えています。

表面上は直せそうに見えても、屋根や構造部分まで劣化が進んでいることが多く、修繕費が想定を大きく超えるケースもあります。

内見時に費用感を見極めにくく、直しても採算が合わない可能性がある点が難点です。

経験を積むまでは避けた方が無難でしょう。

土地の所有権がない物件

借地権付き物件は、土地を所有できないため出口が限定されやすいのが特徴です。

将来売却しようとしても買い手が限られ、価格調整もしづらくなります。

初心者のうちは扱いが難しいため、経験を積んでから投資するかを判断しましょう。

再建築不可の物件

再建築不可物件は、建て替えができないため活用の選択肢が限られます。

大規模修繕が必要になった場合でも、どこまで手を入れるべきか判断が難しく、売却や次の活用を見据えた出口戦略を描きにくい物件です。

再建築不可物件は制約が多いため、初心者にはハードルが高い物件と言えるでしょう。

旗竿地の物件

旗竿地は価格が安く見える反面、入居付けや管理面で不利になりやすい物件です。

道幅が狭く車が入りにくい場合、修繕や管理の手間が増えることもあります。将来売却する際も敬遠されやすく、出口が狭くなりがちです。

初心者のうちは立地条件が分かりやすい物件を選ぶ方が安心です。

くみ取り式トイレの物件

くみ取り式トイレの物件は、家賃が下がりやすく入居付けが難しくなります。

水洗化には浄化槽の設置が必要になり、100万円以上かかることも少なくありません。さらに維持管理費も発生するため、手残りが想定より減りやすい点に注意が必要です。

費用対効果を見極めにくいため、初心者向きとは言えません。

まとめ

ボロ戸建て投資は、見えにくい劣化や費用の増加、融資条件など注意すべき点が多い一方で、工夫次第では利回りを維持しやすいメリットもあります。

大切なのは、リスクを整理しながら一つずつ対策し、経験を積み重ねていくことです。

無理のない計画と準備を整えていけば、ボロ戸建ても投資の選択肢の一つとして検討しやすくなるでしょう。