【自宅民泊の始め方】初期費用や手順、注意点まで徹底解説！

自宅を活用した民泊は、初期費用を抑えつつ収益を得られる魅力的な方法です。ただし、法的な届出や設備の整備、ゲスト受け入れに伴う注意点を理解しておく必要があります。本記事では、自宅民泊の始め方の手順や費用、メリット・注意点まで徹底解説します。

＞＞弊社が関わった民泊の事例一覧はこちら

自宅を民泊にできる「家主居住（ホームステイ）型」とは？

家主居住型は、自宅に住みながら、部屋の一部をゲストに貸し出す民泊スタイルです。民泊のホストも同じ物件に住んでいるため、ホームステイ民泊と呼ばれることもあります。

家主が自分で管理を行う場合は、住宅宿泊管理業者に委託する必要がなく、管理コストを抑えられるのが特徴です。

一方、家主が住んでいない空き家や別荘、マンションなどを民泊として活用するスタイルは、「家主不在型」です。家主が不在の期間を有効活用することで収益を得ることが可能です。

「家主不在型」の場合は、住宅宿泊管理業者に管理を委託することが法律で義務付けられています。

自宅で民泊を始めるときの初期費用

自宅で民泊を始めるときには、主に以下の費用がかかります。

種類	金額の目安
許可・届出関連費用	1万円〜 ※行政書士に代行依頼する場合、手数料として20〜30万円程度かかる
消防設備の設置費用	5万円～30万円程度
備品・消耗品等の購入費	20万円～
火災保険・損害保険料	1万円〜
リフォーム	30万円～

民泊の初期費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。

＞＞現役オーナーが解説！民泊の初期・運営費用の目安と削減のコツも紹介

自宅民泊の始め方｜6つの手順　

自宅で民泊を始めるまでには、法的に義務付けられた確認や申請に加えて、運営に向けた準備など、さまざまな手順を踏む必要があります。具体的には、以下の6つのステップで進めます。

Step①事前相談・確認
Step②ゲスト用の部屋を整える
Step③必要書類を提出する
Step④審査を受ける
Step⑤民泊情報サイトに登録する
Step⑥民泊運営を開始する

ここでは、住宅宿泊事業法に基づいた届出を行う場合の流れを解説します。

Step①事前相談・確認 

まずは消防署で「消防法令適合通知書」を取得します。この通知書は物件が消防法の基準を満たしていることを証明する重要な書類です。

またトラブルが起きないよう周囲の住民に民泊運営の説明や相談を行うことも大切です。必要な許可や同意を得ているかどうかは申請書類でも確認されるため、しっかり準備しておきましょう。

さらに各自治体が独自に定める要件についても事前に確認が必要です。条例で追加の規制を設けている自治体もあるため、所在地の自治体窓口で詳細を確認することをおすすめします。

Step②ゲスト用の部屋を整える

空き部屋をゲスト用の宿泊施設として利用できるよう整備します。基本的な清掃はもちろん、ベッドや寝具、照明などの必要な設備を揃える必要があります。

ゲストが快適に過ごせるよう、必要に応じてリフォームを行うことも検討しましょう。投資対効果を考慮しながら改善していくことで、より魅力的な民泊施設となります。

Step③必要書類を提出する

住宅宿泊事業の「届出書」に加えて、民泊の申請にはさまざまな添付書類が必要です。必要書類は物件や運営形態によって異なるため、事前に自治体窓口でリストを確認しておきましょう。

書類の不備があると審査が遅れる可能性があるため、漏れのないよう丁寧に準備することが大切です。

Step④審査を受ける

提出した書類をもとに、自治体による審査が行われます。書類の内容や物件の状況に問題がなければ、住宅宿泊事業者としての届出番号が付与される流れです。

審査期間は自治体によって異なりますが、一般的には数週間程度かかります。

Step⑤民泊情報サイトに登録する

届出が完了したら、民泊情報サイトに物件を登録します。世界中のゲストに物件を見つけてもらいやすくするためです。

部屋の写真や詳細な説明文を用意して、予約率の向上につなげましょう。また、複数のプラットフォームに登録することで、より多くの潜在ゲストにアプローチできます。

Step⑥民泊運営を開始する

民泊運営を開始したら、ゲストからの口コミや意見を積極的に取り入れ、サービスの質を継続的に改善していきましょう。

なお運営開始後は、住宅宿泊事業法に基づき2か月ごとの定期報告が義務付けられています。宿泊者数や宿泊日数などの情報を正確に記録し、期限内に報告してください。

自宅で民泊を始めるメリット

自宅で民泊を始めることには、主に以下のメリットがあります。

メリット①不動産の購入費用がかからない
メリット②住宅宿泊管理業者に委託しなくていい
メリット③物件の資産価値が上がる

自宅で民泊を始める3つのメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット①不動産の購入・賃貸費用がかからない

自宅で民泊を始める最大のメリットは、新たに物件を購入したり、借りたりする必要がないことです。

民泊専用の物件を購入する場合、数百万円から数千万円の多額の初期投資が必要です。また物件を借りる場合も、敷金や礼金、仲介手数料などで数十万円以上の初期費用がかかります。

自宅の空き部屋を活用すれば、土地代や建物代といった新たな固定費が発生せず、比較的少ない資金で民泊事業をスタートできるのが大きな魅力です。

メリット②住宅宿泊管理業者に委託しなくていい

民泊事業者が実際に住んでいる自宅であれば、別途住宅宿泊管理業者を置く必要がありません。一般的に、住宅宿泊管理業者への委託費用は月額数万円程度かかります。委託費用を節約できるため、収益性を大きく高められるのもメリットです。

メリット③物件の資産価値が上がる

民泊としての運営実績がある物件は、将来的に売却する際に住宅の資産価値が高まる傾向があります。民泊可能な物件として既に実績があることで、投資目的で物件を探している購入者にとって魅力的な物件となるからです。

また、民泊運営のために行った設備投資やリフォームも、資産価値向上につながります。

自宅民泊の基本事項と注意点

自宅で民泊を始めるには、法律に基づく届出や必要設備の整備が欠かせません。無許可で運営すると罰則を受けたり、トラブル時に補償を受けられない恐れがあります。

実際に住宅宿泊事業法では、設備や消防基準を満たすことが義務付けられています。安心して民泊を運営するためには、法的要件と生活面の注意点を事前に理解しておくことが重要です。

法的手続きと必要な設備

民泊を運営するには、法律に沿った手続きが前提となります。利用者の安全や地域との調和を守るために「旅館業法」や「住宅宿泊事業法」などの制度が設けられています。

例えば、自宅での民泊は「住宅宿泊事業法の届出」が一般的で、台所・浴室・便所・洗面といった設備が必須条件です。まずは法的要件を確認することが、運営の第一歩といえるでしょう。

民泊についての法規制や届出については、以下の記事を参考にしてください。

＞＞民泊規制とは？民泊新法と旅館業法の違いや180日ルール、罰則を徹底解説します

注意点① プライバシーへの影響

自宅で民泊を行う場合、生活環境に大きな影響が出る可能性があります。他人が同じ空間で宿泊することでプライバシーが確保しにくくなり、文化の違いからトラブルが起こる可能性もあります。

一方で、ゲストとの交流を楽しみたい方にとっては魅力的な経験になります。自分のライフスタイルと照らし合わせて判断することが大切です。

注意点② 民泊保険への加入

運営を始める際には、保険の準備も忘れてはいけません。一般の火災保険では民泊時の損害を補償できないケースが多く、万一の際に大きな負担を抱える可能性があるためです。

民泊保険や特約を利用すれば、ゲストによる損害や賠償責任にも対応できます。義務ではないものの、実質的には加入しておくことが安心につながります。

注意点③ 住宅ローンと控除のリスク

住宅ローンや税制への影響にも注意が必要です。民泊を始めると、住宅ローン控除が適用外となったり、契約違反を理由に一括返済を求められるケースもあります。

場合によっては、事業用ローンへの切り替えを検討する必要も出てくるでしょう。金融機関に事前相談を行い、条件を正しく理解しておくことがリスク回避につながります。

まとめ

自宅民泊は、不動産購入費が不要で、管理コストも抑えられるなど大きなメリットがあります。一方で、保険やローン条件、生活空間の共有による負担などの注意点も伴います。始める前に必要な準備や法的手続きをしっかり確認し、自分のライフスタイルに合った形で民泊運営をスタートさせましょう。