アパート・マンションで民泊を始める方法！メリットデメリットを現役オーナーが徹底解説！

アパート・マンションでの民泊運営は、手頃な初期費用と立地の良さが魅力です。購入ではなく賃貸（転貸）による民泊運営は費用面で大きなメリットがあります。

この記事では、アパート・マンション・戸建てのメリット・デメリットや収益性、許可取得の方法まで、現役オーナーがわかりやすく解説します。

＞＞弊社が関わった民泊の事例一覧はこちら

アパート・マンションで民泊を始めるには？

民泊を始める方法は、物件を「新たに借りる」か「すでに所有している」かで準備内容が変わります。それぞれのケースを解説します。

新しく物件を探す人

民泊を始めるには、まず宿泊需要の高いエリアで物件を探すことが重要です。民泊が可能な条件を満たしているかを確認し、購入と賃貸どちらにするか検討しましょう。

次に、それぞれの進め方を解説します。

新たに物件を購入する

物件を購入して民泊を始める場合は、まず「住宅宿泊事業が可能かどうか」を不動産会社に確認することが大切です。

収益性や立地に加えて、管理規約や地域の用途制限も事前にチェックしおきましょう。

所有物件は内装や設備の調整がしやすく、運営方針も自由に決められるのが特徴です。

民泊利用可能な物件を借りる

賃貸物件で民泊を運営する場合は、まず「民泊可能かどうか」を確認することがスタートライン。

オーナーの承諾や契約書への明記が必要ですが、最近では民泊向けの賃貸物件も増えてきました。

専門のポータルサイトや仲介業者を活用すれば、条件に合った物件をスムーズに見つけることができます。

物件を所有している人

すでにアパートやマンションを持っている場合、民泊化を検討するには「用途地域」「管理規約」「自治体条例」の確認が最優先です。

要件を満たしていれば、住宅宿泊事業の届出や旅館業などの許可申請を進められます。

消防設備や内装の改修が必要になることもあるため、事前に工事費用の見積もりもしておきましょう。

民泊投資の始め方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

＞＞【初心者向け】民泊投資の始め方｜収益アップのポイントを現役オーナーが徹底解説！

民泊許可物件の探し方

民泊を合法的に始めるには、最初に「許可が取れる物件」を見つけることが重要です。主な3つの探し方を紹介します。

許可物件の情報サイトを利用する

民泊向けの許可物件は、専門ポータルサイトで探すのが効率的です。

たとえば「民泊物件.com」などでは、「住宅宿泊事業法対応」「旅館業取得済」などのタグ付きで条件検索が可能。

地域や価格帯で絞り込めるため初心者にも使いやすいのが特徴です。ただし、掲載数に限りがあるため、他の方法と併用するのが現実的おすすめです。

専門業者に相談する

民泊許可物件を確実に探したいなら、専門の不動産仲介業者や運営代行会社に相談する方法もあります。

地域ごとの条例や管理規約のチェックまでサポートしてくれるケースも多く、「購入後に民泊不可だった」という失敗を防ぎやすいのがメリットです。

費用はかかりますが、初心者や法人にとっては安心して進められる選択肢です。

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自分で物件を探して許可を取る

一般的な不動産サイトや知人紹介を通じて物件を見つけ、自ら許可を取る方法もあります。

用途地域の確認、管理組合の承認、行政への届出など、各ステップに一定の手間と知識が求められます。

コストを抑えられる一方で、法令違反や運営トラブルのリスクも高くなります。経験者や既に複数物件を扱っている人に向いている手法です。

アパート・マンションでの民泊を始めるメリット

アパートやマンションでの民泊運営は、戸建てと比較してコストや立地で有利です。

アパート・マンション vs 戸建て｜民泊運営の比較

比較項目	アパート・マンション	戸建て
初期費用	設備が整っていて安く済む	購入・リフォーム・消防設備などで高額に
立地	駅近・繁華街など選択肢が豊富	郊外中心で利便性にやや難あり
間取り・動線	1K〜2LDK中心でレイアウトがしやすい	部屋数が多く動線が複雑になりやすい
分散投資のしやすさ	同じ建物・周辺エリアで複数物件運営しやすい	1棟単位になるため投資単位が大きくなりがち

以下で戸建ての民泊運営と比較しながら、アパート・マンションの民泊運営のメリットを具体的に紹介します。

メリット1：初期費用や設備投資が抑えられる

民泊運営では、アパートやマンションのほうが戸建てよりも初期コストを抑えやすいのが特徴です。

戸建ては購入費に加え、リフォーム、消防設備導入などで高額になりがちです。

一方、分譲マンションの一室なら、水回りやインフラが既に整っており、必要最低限の改修でスタート可能。

初期投資を抑えてスタートしたい方にとって、現実的な選択肢といえるでしょう。

メリット2：立地や物件数の選択肢が豊富

都市部で民泊を始めるなら、アパートやマンションの方が選択肢が広がります。

戸建ては郊外に多く、駅近や繁華街では物件が限られます。

一方、マンションやアパートは駅周辺に集中しており、観光地やビジネス街にアクセスしやすい物件を見つけやすいのが魅力です。

複数物件への分散投資もしやすく、収益リスクを抑えながら運用の柔軟性を高めることができます。

メリット3：間取りが使いやすく、デザインも設計しやすい

アパートやマンションは、民泊向きの間取りが多く使いやすいのもメリットです。

戸建ては部屋数が多く、動線も複雑になりがちですが、1K～2LDKが主流の集合住宅なら、短期滞在に最適な広さ。

レイアウトがシンプルで家具配置もしやすく、内装にかけるコストを抑えながら差別化を図ることができます。

アパート・マンションでの民泊を始めるデメリット

利便性が高い一方で、集合住宅ならではの制約やリスクも存在します。次に戸建てと比較しながら、注意すべきデメリットを確認しましょう。

アパート・マンション vs 戸建て｜民泊運営におけるの比較

比較項目	アパート・マンション	戸建
近隣トラブル	壁が薄く隣室との距離が近いため、騒音や出入りによる苦情が起きやすい	独立性が高く、住民トラブルのリスクが低い
法的・規約の制限	管理規約や自治体の条例で営業制限を受けやすい／民泊禁止のケースも多い	管理規約の縛りが少なく、自由度が高い
広さと収容人数	1K～2LDKが中心で収容人数に限りがあり、ファミリーや団体利用に不向き	間取りの自由度が高く、大人数の宿泊にも対応しやすい

デメリット1：住民トラブルや苦情が発生しやすい

集合住宅では、住民トラブルが起きやすい点に注意が必要です。

アパートやマンションは壁が薄く、近隣住戸との距離が近いため、騒音や人の出入りによるクレームが発生しがちです。

共用部で他の住人と接触する場面も多く、苦情につながることも。戸建てに比べて独立性が低いため、対人ストレスや管理の煩雑さがデメリットになります。

デメリット2：自治体や管理規約による営業制限が厳しい

民泊運営において、マンションやアパートは規制が厳しくなる傾向があります。

分譲マンションでは管理規約により「民泊禁止」と定められているケースも多く、賃貸の場合も大家の許可が必要です。

また、自治体によっては住居専用地域での営業が週末限定になるなど制限があり、収益に影響します。一方、戸建ては規約の縛りが少なく、自由度が高い点が強みです。

デメリット3：収容人数や部屋の広さに制限がある

アパートやマンションは、収容人数に限界がある点も見逃せません。1K～2LDKといった間取りでは広さが限られるため、ファミリーや団体旅行者のニーズに応えにくい場合があります。

結果として宿泊単価を上げにくく、頻繁な回転で収益を確保する必要があります。

対して戸建ては自由なレイアウトが可能で、最大収容人数を増やせるため、グループ客の集客に有利です。

アパート・マンションで民泊をうまく運営するポイント

民泊を長く安定して続けるには、法令や契約の確認、周囲への配慮、そして収益性を意識した運営が欠かせません。

運営前に押さえるべき重要なポイントを4つ紹介します。

民泊の法令遵守と設備の整備

民泊運営には、住宅宿泊事業者としての届出や、旅館業・特区民泊の許可取得など、法令の遵守が欠かせません。

あわせて、物件のあるエリアが民泊営業を許可された「用途地域」に該当しているかも確認しておきましょう。

煙感知器や消火器などの消防設備の設置や、衛生面の整備も必要です。

これらの条件は自治体によって異なるため、事前にしっかり確認しておくことが大切です。適法に運営することは、ゲストからの信頼を高め、安定した収益につながります。

近隣住民への配慮とトラブル防止策

集合住宅では、住民との関係が民泊運営の成否を左右します。

騒音やゴミ出し、共用部の使い方など、ゲストにはルールを明確に伝えることが大切です。

トラブル発生時の連絡体制も整えておくと安心。住民への説明や理解を得る姿勢が、長く続けるための信頼構築につながります。

立地や集客を意識した物件選び・運営

高稼働を目指すには、立地とニーズの把握が重要です。

駅近や観光地周辺、訪日外国人の多い地域など、宿泊需要を事前に分析しましょう。

ターゲット層に合わせた内装や設備、価格設定、写真・レビュー戦略も集客に直結します。物件とゲスト像が一致すれば、予約率も自然と伸びるでしょう。

民泊に関するよくある疑問｜民泊の稼働率はどれくらい？

民泊の収益を安定させるには、稼働率を意識した運営が欠かせません。

ただし、実際の稼働率はエリアや物件タイプ、季節、観光需要などによって大きく変動するため、「平均○％」と一概に断定するのは難しいのが現実です。

目安としては、都市部のマンションで70〜80％、リゾート地では60〜70％前後が多く、収益性の高い物件は70％超の稼働率に集中する傾向があります。

ただし、80％を超える場合は価格設定が安すぎる可能性もあり、適切な単価とのバランス調整が必要です。

こうした数値はあくまで参考値であり、実際の結果は物件ごとに異なります。自分の物件に合った価格と稼働率のバランスを見直し、定期的に実績データを分析して改善を図りましょう。

まとめ

アパート・マンションでの民泊運営は、立地の良さや初期コストの低さから、比較的始めやすいスタイルといえます。

ただし、集合住宅ならではの法規制や近隣住民との関係調整といった課題も伴うため、慎重な事前準備が不可欠です。

許可の取得や物件の見極め、運営体制の工夫を重ねることで、長期的に安定した収益を得ることも十分可能です。まずは制度やルールを正しく理解し、一歩ずつ着実に準備を進めましょう。