【比較一覧】民泊と旅館業はどう違う？制度や営業ルールを運営経験者が徹底解説

民泊と旅館業はどちらも宿泊サービスを提供しますが、適用される法律や営業ルール、求められる運営体制には明確な違いがあります。

近年は民泊の営業日数の制限や規制強化などの理由から、簡易宿所として旅館業の許可を取得し、民泊として運営するケースも増えてきました。

本記事では、複数の民泊の運営や旅館業（簡易宿所）の申請に携わってきた立場から、両者の制度や実務上の違いを比較。運営スタイルに合った形態を選ぶための考え方をわかりやすく解説します。

＞＞弊社が関わった民泊の事例一覧はこちら

旅館業と民泊の違い

旅館業と民泊はどちらも宿泊サービスを提供する事業ですが、法的な位置付けや運営ルールが異なります。主な違いは、以下のとおりです。

■旅館業と民泊の比較一覧表

項目	旅館業（旅館・ホテル／簡易宿所）	民泊新法（住宅宿泊事業法）
定義	旅館業法に基づき、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業。旅館・ホテル、簡易宿所、下宿の3種。	法令上の定義はないが、住宅を活用して旅行者に宿泊サービスを提供する形態。
法的根拠	旅館業法（厚生労働省）	住宅宿泊事業法（国土交通省・観光庁）
主な運営形態	旅館・ホテル営業／簡易宿所営業／下宿営業	民泊新法（届出制）※簡易宿所として許可を取り“民泊運営”するケースもある
営業可能日数	365日営業可	年間180日以内（条例でより厳しい規制もあり）
フロントの設置義務	フロントまたは玄関帳場の設置が必要。対面での本人確認が原則。	原則不要。ただし自治体条例で、対面確認・フロント・常駐管理者を義務付ける場合あり。
用途地域の制限	住居専用地域では原則営業不可。商業地域・準住居地域などが中心。	用途地域の制限なし。ただし自治体条例で営業禁止区域（学校周辺など）が定められることがある。
苦情対応の体制	事業者が苦情窓口となり、常時対応できる体制が必要。	■家主不在型：管理業者（24時間対応）が必須 ■家主居住型：家主が対応
行政手続き	許可制（保健所へ旅館業許可申請）	届出制（住宅宿泊事業届を都道府県知事等へ）
床面積基準	■旅館・ホテル：7㎡以上／1室 ■簡易宿所：宿泊者10人以上＝33㎡以上、10人未満＝3.3㎡/人	3.3㎡/人以上
消防設備	自火報・消火器・誘導灯などが必要（規模により異なる）	小規模の家主居住型は一部免除あり。消火器は必須。
立入検査・行政監督	衛生基準等の確認のため、行政が立入検査可能。改善命令・営業停止あり。	立入検査・報告徴収・改善命令・業務停止・登録取消が可能。毎月の定期報告義務あり。
契約形態	宿泊契約（旅館業法上の宿泊約款）。	宿泊契約（民法上の宿泊利用契約）。賃貸物件の場合は賃貸契約・管理規約で民泊禁止の場合あり。

それぞれ詳しく解説していきます。

定義と特徴

旅館業と民泊の違いを理解するには、まず両者の定義を押さえることが重要です。成り立ちや役割が異なるため、求められる運営の形も変わります。

■旅館業の定義と特徴

旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」のことです。宿泊とは「寝具を使用して施設を利用すること」を指します。

アパートや間借り部屋のように生活の本拠を置くような場合は、旅館業には含まれません。

旅館業には以下の3種類があります。

それぞれの違いについては、法的な位置づけのところで詳しく述べます。

■民泊の定義と特徴

「民泊」には法令上、明確な定義はありません。戸建住宅やマンションなどの住宅を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供する形態を指すことが一般的です。

近年はインターネットを通じて、貸したい人と旅行者とをマッチングするビジネスが世界各国で展開されています。

日本では平成29年6月に、住宅宿泊事業法（民泊新法）が成立し、住宅を活用した宿泊サービスのルールが整備されました。

法的な位置付け

旅館業と民泊は、どの法律を土台にしているかで運営ルールが大きく変わります。手続きや求められる基準も異なるため、法的な位置付けも確認しておきましょう。

■旅館業法

旅館業法では、宿泊施設は以下の3種類に区分されており、それぞれ営業形態や適用される基準が異なります。

参考：厚生労働省　旅館業法

住宅を活用した宿泊サービス（いわゆる民泊）を事業として行う場合は、旅館業法に基づく「簡易宿所営業」と、次項で解説する住宅宿泊事業法（民泊新法）の2つの運営形態があります。

近年は、運営日数の制限などの理由から、「簡易宿所営業」の許可を取得して民泊を運営する施設が増えています。

この場合も、旅館業法施行令で定める構造設備基準に従って許可を得る必要があります。また運営は、都道府県の条例で定める換気、採光、照明、防湿、清潔等の衛生基準に従わなくてはなりません。

■住宅宿泊事業法（民泊新法）

住宅宿泊事業法は、民泊トラブルや観光旅客の宿泊ニーズの多様化に対応するために制定された法律です。

制度の一体的かつ円滑な執行を確保するため、以下に挙げる3つの業者が位置付けられています。

参考：民泊制度ポータルサイト

これらの事業を行う場合は、それぞれ法律に基づく登録が必要です。

民泊の許認可については、以下の記事を参考にしてみてください。

＞＞民泊に必要な許認可とは？民泊新法の手続き・費用・注意点を現役オーナーが解説

営業可能日数

宿泊事業の収益性を左右するのが、営業可能日数です。旅館業と民泊では認められる営業日数が大きく異なり、運営計画にも直接影響します。

■ 旅館業法（旅館・ホテル／簡易宿所）

旅館業の許可を取得している施設は、365日いつでも営業が可能です。

■住宅宿泊事業法（民泊新法）

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊には、年間180日以内という営業制限があります。さらに自治体によっては、

など、国の基準よりも厳しい営業日数規制を設けている場合もあります。

民泊に営業日数を含む規制については、以下の記事を参考にしてください。

＞＞民泊規制とは？民泊新法と旅館業法の違いや180日ルール、罰則を徹底解説します

フロントの設置義務

旅館業と民泊では、フロントの設置や本人確認の方法が異なり、求められる体制にも差が生まれます。

■ 旅館業法（旅館・ホテル／簡易宿所）

玄関帳場またはフロント（もしくはそれに代わる設備）を設置することが義務付けられています。

これは旅館業法施行規則に基づき、善良の風俗の保持や宿泊者の安全確保の観点から、事業者が宿泊者と対面による確認（いわゆる「面接」）を行う必要があるためです。

■住宅宿泊事業法（民泊新法）

一方、民泊等の簡易宿所では、基本的にフロントの設置義務はありません。ただし自治体によっては、

といった内容を条例で義務付けている場合があります。

フロントや常駐管理者を置くことは人件費がかかるため、こうした条例がある地域では、利益の確保が難しくなるケースも少なくありません。

用途地域制限

旅館業と民泊は用途地域によって許可の可否が変わり、物件の選択肢にも大きく影響します。両者の営業可能エリアの違いを解説します。

■ 旅館業法（旅館・ホテル／簡易宿所）

住居専用地域（第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域）では原則として営業できません。

また、工業地域・工業専用地域でも旅館営業は認められていません。

簡易宿所営業についても同様で、住居専用地域では営業不可が基本ですが、自治体によっては条例・指導要綱等で独自の運用（例：条件付き許可）が行われている場合もあります。

■住宅宿泊事業法（民泊新法）

用途地域による営業制限はありません。ただし、自治体の条例（特に学校周辺・住居地域）によって、営業禁止区域や営業日数の制限などが設けられているケースがあります。

苦情対応と管理体制

宿泊事業者は、宿泊者や近隣から苦情が寄せられた場合は、すみやかに対応する義務があります。旅館業法と民泊新法では苦情窓口の設置方法や担当者が異なります。

■ 旅館業法（旅館・ホテル／簡易宿所）

事業者自身が苦情窓口となり、常時対応できる体制を整える必要があります。

■住宅宿泊事業法（民泊新法）

一方、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊では、運営形態によって、以下のように定められています。

民泊の種類	苦情窓口	補足
家主不在型	住宅宿泊管理業者	法律上、管理業者への委託が必須
家主居住型	家主（住宅宿泊事業者）	家主が現地で対応できるため、管理業者委託は任意

※管理業者は 365日・24時間対応できる苦情窓口の設置義務 があります。

家主不在型と家主居住型の違いについては、以下の記事を参考にしてください。

＞＞【民泊】家主居住型・家主不在型を徹底比較！違いやメリットをプロが解説

行政への申請方法

民泊や宿泊施設を運営する際の行政手続きは、適用される法律や施設の種類によって異なります。主な違いは以下の通りです。

項目	旅館業法（旅館・ホテル／簡易宿所）	住宅宿泊事業法（民泊新法）
所管省庁	厚生労働省	国土交通省 観光庁
許認可等	許可制	届出制
申請方法	保健所（都道府県または政令市）へ「旅館業許可申請書」等を提出	都道府県知事等へ「住宅宿泊事業届出書」を提出

なお、住宅宿泊事業法での届出は、原則として民泊制度運営システム（住宅宿泊事業法ポータル）を利用してオンラインで行います。

客室の延床面積

宿泊施設に求められる広さの基準も、旅館業と民泊では異なります。各制度で定められた客室の床面積基準は次の通りです。

■ 旅館業法（旅館・ホテル／簡易宿所）

旅館業法における客室の最低床面積は、営業形態によって異なります。

■住宅宿泊事業法（民泊新法）

1人あたり 3.3㎡以上という床面積基準が設けられています。

消防設備・安全基準

旅館業法と民泊の消防設備・安全基準の違いは、負担するコストにも直結するため、事前に把握しておきたいポイントです。

■ 旅館業法（旅館・ホテル／簡易宿所）

宿泊施設に求められる消防設備は、建物用途や延床面積、収容人数によって異なります。

一般的に以下の設置が必要とされます。

■住宅宿泊事業法（民泊新法）

家主同居型の民泊で、宿泊室の面積が小さい場合や避難経路が明確である場合は、条例や消防署の判断により、自動火災報知設備の設置が免除されるケースがあります。

ただし、消火器の設置は原則として必須です。

立入検査・行政監督

運営を続けるうえで、行政からどのようにチェックを受けるのかも知っておきたい点です。旅館業と民泊では、立入検査の範囲や報告義務に違いがあります。

■ 旅館業法（旅館・ホテル／簡易宿所）

旅館業法では、施設が衛生基準や構造設備基準に従って運営されているかを確認するため、行政が立ち入り検査を行うことが認められています。必要に応じて、改善指導や営業停止命令などの行政処分が行われることもあります。

■住宅宿泊事業法（民泊新法）

住宅宿泊事業法に基づく民泊においても、行政は事業者に対して以下のような監督措置を行うことができます。

2025年11月には、行政の指示や改善命令等に従わずに違法な運営を続けた業者が事業者に対して強制調査された事例もあり、監督強化の動きが進んでいます。

なお住宅宿泊事業者には、届出住宅ごとに、知事に定期報告の義務が課せられています。

契約形態

旅館業と民泊では、宿泊者との契約内容は共通しつつも、物件の所有形態によって注意点が変わることがあります。

■ 旅館業法（旅館・ホテル／簡易宿所）

事業者と宿泊者の間で宿泊契約（旅館業法上の宿泊約款に基づく契約）が結ばれます。

■ 民泊（住宅宿泊事業法）

民泊の場合も同様に、宿泊契約（民法上の宿泊利用契約）が成立します。

ただしマンションなどの賃貸物件で民泊を行う場合、事業者と物件所有者との間には賃貸契約が結ばれています。賃貸契約やマンションの管理規約で民泊が禁止されている場合、民泊として営業できません。

賃貸での民泊運営については、以下で詳しく解説しています。

＞＞賃貸で民泊はできる！物件の探し方やメリット・デメリット、注意点を現役オーナーが解説！

運営経験者の視点で比較！旅館業と民泊のメリット・デメリット

旅館業と民泊の運営には、それぞれ異なる強みと注意点があります。選択を誤ると、日々の運営のしやすさや収益の安定性に大きく影響する点は見逃せません。

ここでは、実際に民泊・旅館業の運営や制度対応に携わってきた経験をもとに、旅館業と民泊それぞれのメリット・デメリットを比較します。

旅館業のメリット・デメリット

旅館業は収益面での安定が期待できる反面、設備基準や開業準備の負担も大きくなります。どんな点が強みとなり、どこにハードルがあるのかを見ていきます。

■旅館業のメリット

営業日数に制限がないため、収益を最大化できます。稼働率が高ければ、初期投資の回収も早く、安定した収入が見込めるでしょう。

また、旅館業法の厳格な基準をクリアしているため、衛生面・安全面の信頼性が高いことも大きなメリットです。

その結果、法人契約や団体利用など、幅広い顧客層を獲得しやすく、事業としての発展性も期待できます。

■旅館業のデメリット

旅館業の許可を取るには、保健所や消防署、建築指導課など、複数の行政窓口で事前相談や確認が必要です。行政書士や建築士に依頼するケースが多く、専門家への報酬も発生します。

また、旅館業法の基準を満たすための、

工事にも費用がかかります。用途地域の制限も厳しく、準住居地域や商業地域など、限られたエリアでしか営業できません。

住居専用地域では原則として営業できないので、既存の住宅やマンションでは営業できない場合が多く、運営エリアが限られる点もデメリットといえます。

民泊のメリット・デメリット

民泊は比較的始めやすい一方で、制度上の制限や周辺環境への配慮が欠かせない運営形態です。民泊ならではの利点と注意点を整理しておきましょう。

■ 民泊のメリット

民泊は、住宅宿泊事業法の届出だけで始められるため、旅館業許可に比べて手続きが簡易です。オンラインで申請でき設備要件が少ないため初期投資も抑えられます。

用途地域の規制が旅館業に比べて緩やかで、自宅の空き部屋や相続した実家など、すでに所有している物件を活用しやすい点もメリットです。

■ 民泊のデメリット

民泊新法で運営する場合、一年のうち約半年しか営業できません。さらに自治体によっては週末のみなど、より厳しい制限がかかる場合もあります。投資回収に時間がかかり、事業として成り立たせるのが難しいケースもあるでしょう。

また、近隣住民とのトラブルリスクもあります。騒音やゴミ出しなどの苦情が発生しやすく、住宅街で運営する場合は特に注意が必要です。運営時には、適切な管理体制を整えておきましょう。

民泊運営の際に発生するトラブルと対処法は、以下の記事を参考にしてください。

＞＞民泊のトラブル事例と対処法まとめ｜よくある苦情や相談先を紹介

旅館業と民泊、どちらが向いてる？

旅館業と民泊のどちらが適しているかは、運営スタイル・投資規模・活用したい物件の条件などによって変わります。

ここでは民泊・旅館業それぞれに向いている人の特徴を見ていきましょう。

民泊が向いている人

民泊が向いているのは、次のようなタイプの人です。

届出だけで始められる民泊なら、煩雑な手続きや高額な初期投資を避けられます。本業を持ちながら副収入を得たい方や、相続した実家を活用したい人にぴったりです。

ただし、住宅宿泊事業法では180日以内の営業制限があるので、大きな収益を得たい人には向いていません。「低コストで、無理なく続けられること」を重視する人に適した選択肢です。

旅館業が向いている人

旅館業が向いているのは、次のようなタイプの人です。

365日営業できる旅館業では、高い収益性を目指せます。初期投資は高額になりがちですが、回収の見通しが立てば、安定した事業として成り立ちます。

観光地や商業地域に物件を持っている人や、将来的に複数施設を運営したい人には、旅館業を選ぶのがおすすめです。

旅館業と民泊についてよくある質問（FAQ）

旅館業と民泊の制度に関するよくある疑問も押さえておくと、選択しやすくなります。ここでは、特に問い合わせの多い点をQ&A形式で回答します。

Q1.民泊から旅館業へ転換できる？

A.可能です。

ただし旅館業の許可を取得するには、民泊よりも厳しい設備・衛生・消防基準をクリアする必要があります。物件が住居専用地域にある場合は、そもそも旅館業の許可が下りません。

転換を検討する際は、まず物件の用途地域を確認し、旅館業の許可要件を満たせるか保健所に相談しましょう。

Q2.民泊と簡易宿所は何が違うの？

A. 適用される法律と営業日数・手続きが異なります。

• 民泊（住宅宿泊事業法）
  → 届出制・年間180日以内・住宅を活用
  
• 簡易宿所（旅館業法）
  → 許可制・365日営業可・多数人共用の宿泊施設
  

なお、旅館業法上「民泊」というカテゴリーはありませんが、 民泊を旅館業の「簡易宿所」として許可を取得して運営するケースも多くあります。

いわゆる民泊は以下の2種類がある点を理解しておきましょう。

Q3. 民泊の180日制限はどうカウントされる？

A. 民泊の180日制限は、宿泊者を実際に泊めた日数でカウントされます。予約が入っていても、実際に宿泊がなければカウントされません。

チェックイン日＝1日として計算されます。

複数の宿泊者が泊まっても、1泊は「1日」としてカウントされます。

行政の指導では、毎月の定期報告で宿泊日数を申告することが義務となっています。

まとめ

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊と旅館業は、制度や設備基準が大きく異なるため、運営方式の選択が事業の方向性を左右します。

民泊新法により手軽に始められるようになりましたが、180日制限や地域規制の強化により、旅館業を取得し民泊運営する事例も増えています。

安定的な運営をめざす場合は、物件条件と投資規模を踏まえて、自分にとってどちらの制度が適しているか慎重に判断しましょう。