民泊物件の探し方ガイド｜高収益を狙える物件や見つけ方のコツを現役オーナーが解説

民泊を始めたいけれど「どんな物件を選べば良いのか」「購入と賃貸はどちらが有利か」と迷う人は多いのではないでしょうか。

本記事では、民泊の法令や規約への適合といった基本条件から、物件探しの具体的な方法までを解説します。さらに、なかなか物件が見つからないときに役立つ現役オーナー直伝のコツも紹介します。

＞＞弊社が関わった民泊の事例一覧はこちら

Step 1：民泊で使える物件の条件を理解する

民泊を始める前に、まずは該当の物件が関連法等に適合しているかどうか確認する必要があります。

最初に確認したい物件の条件を見ていきましょう。

各種法令に適合している

民泊運営に関わる主な法律は、「住宅宿泊事業法（民泊新法）」「旅館業法」「国家戦略特区法」の3つです。

住宅宿泊事業法（民泊新法）は、一般住宅を活用した民泊サービスの健全な普及を図るものとして制定されました。個人が副業として民泊を始める場合、この法律に基づく届出が必要です。

条例・用途地域の確認が必要なほか、各自治体が営業日数や営業区域を制限していることもあります。また消防法・建築基準法への適合も併せて求められます。消防用設備の設置基準や建築基準法の住宅基準を満たす設備を整える必要があります。

旅館業法は、旅館業の業務の適正な運営を確保するための法律です。住宅宿泊事業の届出をせずに民泊サービスを行う場合には、簡易宿所営業で許可を取得するのが一般的です。

また国家戦略特区制度は、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例です。

民泊に関する規制や法律については、以下の記事を参考にしてみてください。

＞＞民泊泊規制とは？民泊新法と旅館業法の違いや180日ルール、罰則を徹底解説します

物件自体の利用ルールに反していない

賃貸マンションでは、マンション管理規約等で民泊運営が禁止されていることもあります。また戸建て物件であっても、民泊運営の成功には近隣住民の理解と協力が欠かせません。事前に説明の機会を設け、理解を得ておきましょう。

さらに用途地域や建物の主要用途についても確認が必要です。登録されている用途によっては、民泊運営に制限がかかります。

Step 2：民泊物件を購入するか賃貸にするかを決める

民泊用の物件を確保する方法は、大きく「賃貸」と「購入」の2つに分けられます。それぞれにメリット・デメリットがあるので、自分の資金力や事業計画に合わせて選択しましょう。

初期費用を抑えたいなら賃貸

民泊をまずは試してみたい人や、大きな投資に不安がある人には「賃貸物件での運営」がおすすめです。  

ただし、賃貸にもメリットとデメリットがあるので確認しておきましょう。 

■メリット  

• 初期費用が少なく、気軽に始められる  
• 収益化が難しくなった場合でも撤退しやすい  
• 固定資産税の負担がない 

■デメリット   

• 賃料が高くなりやすく、利益を圧迫する可能性がある  
• 大きなリフォームや改装はしにくい  
• 物件の所有者やマンション管理組合に民泊許可を得る必要がある 

このように、賃貸での民泊はリスクを抑えて参入できる一方、運営の自由度は制限される点に注意が必要です。  

長期的に収益を得たい・自由にリフォームしたいなら購入

物件を購入して民泊運営を行う方法は、長期的な事業展開を考えている方に向いています。

購入のメリットとデメリットは次の通りです。  

■メリット  

• 契約上の制約が少なく、自由に運営できる  
• 市場価値が上がれば高値で売却できる可能性がある  
• リフォームや改装の自由度が高い  

■デメリット  

• 初期費用が高額でまとまった資金が必要  
• 固定資産税や都市計画税の負担がかかる
• 事業用の火災保険など追加の保険加入が必要になる場合がある  

購入は長期的な安定収益や資産形成を狙える方法ですが、初期投資の大きさと維持コストをしっかり見極めて判断する必要があります。 

＞＞【初心者向け】民泊投資とは？不動産投資との違いや収益化のコツを現役オーナーが徹底解説

Step 3：民泊物件の探し方｜おすすめの6つの方法

民泊用の物件を探す方法は多岐にわたります。ここでは、効率的に民泊物件を見つけるための6つの方法を紹介します。

• 民泊専用ポータルサイトで探す
• 不動産会社のポータルサイトで探す
• 民泊運営代行を活用する
• 全国版空き家・空き地バンクを活用する
• 住宅宿泊事業者の届出一覧から探す
• M&Aサイトで民泊事業承継案件を探す

それぞれ詳しく見ていきましょう。

民泊専用ポータルサイトで探す

民泊用の物件は、民泊物件.comやMINCOLLEなどの専用ポータルサイトで探すことができます。

専用サイトでは民泊可能物件のみが掲載されているので、個別に民泊運営の可否を確認する手間が省けるのが大きなメリットです。

効率的かつ確実性の高い探し方ですが、一般の不動産サイトと比較すると掲載数は少ない傾向があります。

不動産会社のポータルサイトで探す

一般的な不動産ポータルサイトでも、民泊運営に適した物件を見つけることができます。

掲載数が多く、選択肢が豊富なため、希望に合った物件を見つけやすいのがメリットです。

ただし、民泊運営の可否は個別に確認する必要があります。「民泊可」と記載されていても実際には制約がある場合もあるので、詳細なチェックが欠かせません。 

民泊運営代行を活用する

民泊用の物件探しに行き詰まったら、運営代行を利用するのも良いでしょう。民泊運営代行会社の多くは、物件紹介から運営開始後の管理・サポートまで一括して対応しています。

そのため、民泊事業に関する専門知識がなくても、安心して始められるのが大きなメリットです。

手数料は発生するものの、初めての民泊運営を失敗なく進めたい人にとっては、おすすめの方法です。

全国版空き家・空き地バンクを活用する

各自治体が運営する空き家バンクでは、人口減少対策の一環として、格安物件を紹介している場合があります。

自治体によっては空き家改修に使える補助金制度が用意されており、条件があえば費用的な負担を抑えることが可能です。

ただし、掲載物件の多くは築年数が古く、大規模な改修工事が必要になるケースもあります。リノベーションを前提にすれば民泊物件として活用できる可能性があります。

住宅宿泊事業者の届出一覧から探す

各自治体のホームページでは、住宅宿泊事業法に基づいて届出を行った事業者の一覧が公開されています。

エリアごとに民泊施設の分布や件数を把握でき、競合調査や市場リサーチにも有効です。また運営を停止した物件があれば、オーナーに直接交渉して物件を譲り受けられる可能性もあります。 

M&Aサイトで民泊事業承継案件を探す

M&Aサイトでは、すでに運営されている民泊事業の承継案件を探すことができます。新規に物件を購入して運営を始めるのではなく、事業そのものを引き継ぐ方法である点が特徴です。

既存の設備や運営体制をそのまま活用できるため、引き継ぎ後すぐに収益を得られる可能性があり、初心者にとっても比較的安定した運営を期待しやすいのがメリットです。

一方で、事業価値に応じた買収費用が発生するため、初期投資は高額になりやすい傾向があります。 

Step 4：高評価＆高収益につながる民泊物件の条件を絞り込む

ゲストから高評価を得て、継続的な収益を上げるためには、以下の4つの条件をチェックしましょう。

• 立地やアクセスの良さ
• 近隣トラブルを避けやすい環境
• 間取り・収容人数の適性
• 宿泊者ウケする内装・清潔感

それぞれ詳しくまとめました。

立地やアクセスの良さ

民泊運営では、立地とアクセスの良さが重要な要素となります。

観光地や主要駅からのアクセスが良好な物件は、ゲストからの予約が入りやすく、高い稼働率を期待できます。コンビニエンスストアやスーパーマーケットも徒歩圏内にあると有利です。

特に長期滞在者や家族連れの場合、生活利便性の高さが物件選択の決め手となります。周辺環境の充実度も合わせて確認しましょう。

近隣トラブルを避けやすい環境

持続的な民泊運営には、近隣住民との良好な関係の維持も欠かせません。物件選定の段階で近隣住民への説明の機会をつくり、理解を得ておくと安心です。

また、住宅密集地や静寂な住宅街の民泊運営は避けることをおすすめします。建物の構造や材質を確認し、必要に応じて防音対策の実施が可能かどうかも検討しましょう。

間取り・収容人数の適性

ターゲットとするゲスト層に適した間取りと収容人数の設定は、稼働率と収益性に直結します。まず、設定した収容人数に対して間取りが適切かを確認することが大切です。

またキッチンやリビングなどのスペースが使いやすい設計であることも重要です。想定しているターゲット層に合わせて、快適に滞在できる空間を整えましょう。

宿泊者ウケする内装・清潔感

古い内装や清潔感に欠ける物件では、いくら立地が良くても高評価を得ることは困難です。必要に応じてリフォームを行い、現代的で清潔感のある空間づくりを心がけましょう。

ただし、賃貸物件の場合はリフォームの可否を事前に確認することが重要です。内装のリフォームが難しい場合には、家具や小物で印象を変えると良いでしょう。

民泊のリフォーム費用については、以下の記事を参考にしてみてください。

＞＞民泊リフォーム費用を抑えるコツ｜宿泊者満足につながる成功事例も紹介

現役オーナー直伝！民泊物件が見つからないときのコツ

理想的な条件を満たす民泊物件を見つけるのは、決して簡単ではありません。特に人気エリアでは競争が激しく、良い物件はすぐに決まってしまうことも多いのが現実です。

ここでは、民泊オーナーが実践している物件探しのコツを紹介します。

築年数の古い物件も視野に入れる

築年数の古い物件であっても、リフォームすれば、現代的で快適な部屋に生まれ変わらせることが可能です。

ただし、築古物件を検討する際には、建物の骨組みや配管、電気設備などの基本的なインフラに問題がないかを必ず確認しましょう。

表面的な古さは内装工事で解決できますが、構造的な問題があると大規模な修繕が必要になる場合があります。 

長く空き家・空室だった物件をチェックする

長く借り手がつかなかった物件は、条件の交渉余地が大きく、民泊として活用できるケースもあります。

例えば住宅としては使いにくい間取りでも、宿泊施設としては活用しやすいというケースもあるのです。

また、家賃や初期費用についての交渉がしやすい場合が多いのもメリットです。

民泊運営に強い不動産会社に相談する

民泊運営に特化した不動産会社や、民泊に理解のある担当者に相談するのも有効です。一般的なポータルサイトには掲載されていない情報を持っていることがあり、物件探しの幅が広がります。  

また賃貸物件で大家さんと交渉する際も、民泊運営のメリットを適切に説明してくれるため、スムーズに契約につなげやすくなります。 

まとめ

民泊物件探しでは、法令の確認や購入か賃貸かの判断に加え、複数の探し方を組み合わせることが大切です。立地や間取り、清潔感などの条件を満たすことで、理想の物件に出会える可能性が高まります。現役オーナーの工夫も参考にしながら、将来の収益化を見据えて、自分に合った物件を選んでいきましょう。