【初心者向け】民泊投資の始め方｜収益アップのポイントを現役オーナーが徹底解説！

民泊投資は、短期間の運用でも始めやすく、自由度が高い上に、賃貸よりも高収益を狙えることから注目を集めています。

副業や空き家の有効活用としても人気がありますが、許可申請や集客といった事前準備は欠かせません。

この記事では、民泊投資の始め方から、不動産投資との違い、成功に向けて押さえておきたいステップまでを丁寧に解説します。

＞＞弊社が関わった民泊の事例一覧はこちら

民泊投資とは？不動産投資との違い

民泊投資は「宿泊施設」として不動産を運用する手法です。

一般的な不動産投資と異なり、宿泊者の短期滞在を対象とするため、稼働率やレビューが収益に直結します。

運用方法や収益構造が違うため、事前に仕組みを理解することが成功のカギです。

民泊投資の主な種類

民泊投資は、大きく3つの形態に分かれます。

1. 「住宅宿泊事業法型（民泊新法型）」

届出のみで個人宅を活用できる民泊制度です。年間180日までの営業が可能で、住宅街やマンションの一室でも始めやすく、初めての方に人気があります。

2. 「簡易宿所型」

旅館業法の許可が必要で、365日営業可能な制度。消防設備やフロント設置など施設基準を満たす必要があり、旅館やホテルに近い形態での営業が求められます。

3. 「特区民泊型」

国家戦略特区内でのみ営業可能な制度で、2泊3日以上の宿泊条件が必要です。特区ごとの条例に基づき、運営ルールや手続きが定められており、都市部や観光地での運営が多く見られます。

運営スタイルや立地に合わせて、どの形態にするかを選ぶことが重要です。

民泊を始めるには賃貸と購入の2種類がある

民泊物件の取得方法は、「賃貸」と「購入」の2つです。

賃貸型は、初期費用を抑えられるのが最大の魅力です。空室のある物件を借り、家具や設備を整えて運用します。

一方、購入型は長期的に安定収益を狙いやすく、自由にリフォームできる点も強みです。例えば築古の戸建てを安く買ってリノベーションして、地域色を出した宿にする事例もあります。

賃貸型は初心者向けで少ないリスクで始めやすく、購入型は中長期の資産形成に向いています。

まずは自分の資金状況や目指す運営スタイルを明確にしましょう。

民泊投資と不動産投資の違い

民泊投資と一般的な不動産投資は、収益構造が異なります。

簡単に言うと、民泊は短期宿泊で高単価な収入を狙います。対して賃貸は長期契約で安定収入を得る仕組みです。

民泊は手間がかかる反面、繁忙期には収益が倍増することもあります。例として、観光地の民泊では1泊1万円×20泊で月20万円の収益も可能です。

一方で、閑散期やレビュー評価次第で変動も大きく、運営スキルが求められます。

不動産投資は管理会社に任せやすく、放置でも安定しやすいのが特徴です。収益性重視なら民泊、安定性重視なら賃貸が向いているといえるでしょう。

開設費用と運営費用

民泊を始める際には「開設費用」と「運営コスト」がかかります。

主な初期費用は物件取得・リフォーム・備品購入などです。運営費用には清掃・光熱費・消耗品代などが含まれます。費用感を把握し、予算を明確にすることが重要です。

開設費用と運営費用の内訳はこちらの記事で詳しく解説しています。

＞＞現役オーナーが解説！民泊の初期・運営費用の目安と削減のコツも紹介

ステップ式で解説！民泊投資の始め方と成功ポイント

民泊投資は段階ごとの準備が大切です。目的の設定から許可取得、運営・集客まで流れを押さえましょう。

以下で具体的なステップを詳しく解説します。

STEP1：目的を決める

民泊運営では目的の明確化が第一歩です。「副収入が欲しい」「空き家を活用したい」など、狙いを具体化すると次の行動が取りやすくなります。

POINT1：ターゲット層を明確化

想定する宿泊者によって準備すべき内容は異なります。

例えば、家族連れには広さと設備が必要です。ビジネス客なら立地と通信環境が優先されます。ターゲットが決まれば、運営方針や収益性も見えてきます。

POINT2：ターゲットのニーズに合ったサービス・設備を提供

ゲストの快適さを意識した設備が評価につながります。家族向けにはキッチンや洗濯機が喜ばれます。ビジネス利用ならWi-Fiや作業用デスクが必須です。

ニーズを捉えた工夫が、集客とリピート率を高めます。

STEP2：物件を選ぶ

物件選びは民泊投資の成否を左右します。法令や契約条件だけでなく、立地や物件の状態も重要です。以下のポイントを押さえ、長期運営に適した物件を選びましょう。

POINT1：法令順守と契約条件の確認

まず確認すべきは、その物件が民泊可能かどうかです。地域によっては民泊営業が禁止されていることもあります。

賃貸ならオーナーから「民泊利用可」の許可が必要です。建築基準法や消防法への適合も見落とさないようにしましょう。

POINT2：集客に有利な立地と環境

観光地や駅近の立地は集客に有利です。コンビニや飲食店が近いと、利便性も高まります。

例えば、バウンド客は観光スポット周辺を好みます。一方で長期滞在者なら、静かな住宅街が選ばれることもあります。

POINT3：物件の状態とコストのバランス

初期コストと修繕費のバランスも重要です。築古物件は安価ですが、修繕費が高くつくこともあります。

設備の整備やリフォーム費用もあらかじめ見積もりましょう。想定利回りに対して過剰な出費にならないよう注意が必要です。

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STEP3：必要な許可・届出を行う

民泊運営には法律に基づいた届出が必要です。対象エリアや営業日数など規制は地域ごとに異なります。

知らずに始めると違法になることもあるため注意が必要です。

POINT1：地域ごとの法律・規制を事前に必ず確認

運営前に地域の法律や条例を必ず確認しましょう。

住宅宿泊事業法は年間180日までの営業が可能です。簡易宿所なら365日営業できますが、基準が厳しくなります。自治体によっては曜日や営業時間に制限がある場合もあります。

規制や法令については以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞民泊規制とは？民泊新法と旅館業法の違いや180日ルール、罰則を徹底解説します

POINT2：必要書類と設備基準の準備の徹底

届出には書類と設備の両方を整える必要があります。

図面や本人確認書類、保険加入証明などを提出します。消火器や避難経路図、騒音対策の設置も必須です。不備があると申請が通らず、開業が遅れる原因になります。

STEP4：運営体制を整える

民泊は運営の質が収益を大きく左右します。清掃やゲスト対応などを事前に整備しておくことで、トラブルを防ぎ評価も安定します。

次の2点がとくに重要です。

POINT1：清潔で快適な環境の維持

民泊運営では清掃体制の確保が最優先です。自主管理か代行業者かを事前に決めておきましょう。

清潔さはゲストの満足度に直結します。例えば、水回りの汚れや髪の毛があると評価が大きく下がります。

POINT2：満足度と高評価の獲得

口コミ評価を高めるには“ひと工夫”がカギです。

チェックイン案内や観光ガイドを用意しておきましょう。地域の飴やお茶などの小さなおもてなしも効果的です。

レビューは検索順位や予約率に直結する重要な要素です。

STEP5：集客・価格設定・予約サイトの登録

集客力と価格設定は収益を左右する重要要素です。

SNSや予約サイトを活用し、露出を最大化しましょう。競合との差別化も意識して、予約率アップを狙います。

POINT1： Airbnbなどの予約サイトへの登録

予約サイトへの登録は、民泊運営において基本となるステップです。例えば、以下のようなサイトに登録することができます。

• Airbnb
• Booking.com

各アカウントを作成した後、物件情報を登録することで、宿泊客からの予約を受け付けられるようになります。

複数の予約サイトに掲載しておくと、露出が増えて集客力の向上につながるでしょう。

POINT2：競合や周辺相場のリサーチ、適正な価格設定と差別化

周辺民泊の価格帯はAirbnbなどで簡単に調査できます。同条件の物件を参考にして適正価格を設定しましょう。

例えば、観光シーズンや大型連休は価格を上げてもOKです。逆に閑散期は割引を出し、稼働率を確保する戦略もあります。

清掃費やサービス料の表示方法でも印象が変わります。価格の見せ方で「割高感」を避ける工夫がポイントです。

POINT3：SNS等の活用、効果的な集客・宣伝

SNSは無料で始められる強力な集客手段です。

Instagramで「#地域名＋民泊」と投稿すれば効果的です。X（旧Twitter）で近隣イベント情報と絡めるのも有効です。

自作の公式サイトやGoogleマップへの登録も忘れずに行いましょう。

民泊投資の利回りと収益性

民泊投資の利回りは8〜15％が目安で、賃貸経営（3〜5％）より高めです。

例えば1泊1万円で月15泊なら月売上は15万円、初期投資300万円なら年利回り60％も期待できます。

ただし、これはあくまで目安で、実際の収益は立地・稼働率・運営力で大きく変動します。

民泊の収益は「宿泊料×稼働日数×稼働率」で決まり、清掃費や光熱費、予約サイト手数料などの費用を引いた額が利益です。

賃貸経営は家賃収入が固定で運用がシンプルな反面、収益性は控えめ。

民泊は短期滞在が多く高収益が狙えますが、稼働や費用管理に手間がかかるのが特徴です。

自分の投資スタイルに合った選択が大切です。

民泊収益に差が出る6つの重要ポイント

民泊は「収益を自分で作る投資」です。以下のポイントを押さえておきましょう。

1. 立地：観光地・ビジネス街ほど高稼働が見込める
2. 稼働率：賃貸と違い、空室リスクを日単位で管理する
3. 価格設定：需要に応じて調整できる柔軟さが特徴
4. 管理体制：代行なら手軽だが、手数料が発生
5. レビュー：高評価はリピートや予約率に直結
6. 法規制：住宅宿泊事業法では180日の営業制限がある

賃貸経営は契約後の手間が少なく、安定型の収益です。一方、民泊はリスクと手間がある分、収益を大きく伸ばせる可能性があります。

民泊投資のメリット・デメリット

民泊は自由度や収益性の高さが魅力ですが、手間や法規制も伴います。

＜民泊投資のメリット＞

• 高い収益性
• 空き家や遊休資産の有効活用
• 柔軟な運営スタイル
• 不動産価値の向上
• 異文化交流の機会

＜民泊投資のデメリット＞

• 近隣住民とのトラブル
• 物件の損傷や汚れ
• 管理の手間と労力
• 法的制約と収益性の不安定さ
• 集客リスク・セキュリティ問題

詳しいメリット・デメリットを知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

＞＞民泊のメリットとデメリットとは？予約が殺到する民泊の特徴も現役オーナーが徹底解説

まとめ

民泊投資は、自由度の高い運営や高収益が期待できる一方で、法律への対応や運営の工夫が欠かせません。

賃貸とは異なる収益モデルをしっかり理解し、自分に合ったスタイルで始めることが重要です。

段階を踏んで準備すれば、初心者でも無理なく始められます。今回の内容を参考に、まずは一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。