【初心者向け】民泊投資とは？不動産投資との違いや収益化のコツを現役オーナーが徹底解説

民泊投資は、短期間の運用でも始めやすく、自由度が高い上に、賃貸よりも高収益を狙えることから注目を集めています。

副業や空き家の有効活用としても人気がありますが、許可申請や集客といった事前準備は欠かせません。

この記事では、民泊投資不動産投資との違いや重要ポイント、収益化のコツを詳しく解説します。

＞＞弊社が関わった民泊の事例一覧はこちら

民泊投資とは？不動産投資との違い

民泊投資は「宿泊施設」として不動産を運用する手法です。運用方法や収益構造が違うため、事前に仕組みを理解することが成功のカギです。

簡単に言うと、民泊は短期宿泊で高単価な収入を狙います。対して賃貸は長期契約で安定収入を得る仕組みです。

民泊は手間がかかる反面、繁忙期には収益が倍増することもあります。例として、観光地の民泊では1泊1万円×20泊で月20万円の収益も可能です。

一方で、閑散期やレビュー評価次第で変動も大きく、運営スキルが求められます。

不動産投資は管理会社に任せやすく、放置でも安定しやすいのが特徴です。

収益性重視なら民泊、安定性重視なら賃貸が向いているといえるでしょう。

民泊投資の「重要ポイント」を解説します

民泊投資には賃貸と購入の2種類がある

民泊物件の取得方法は、「賃貸」と「購入」の2つです。

賃貸型は、初期費用を抑えられるのが最大の魅力です。空室のある物件を借り、家具や設備を整えて運用します。

一方、購入型は長期的に安定収益を狙いやすく、自由にリフォームできる点も強みです。例えば築古の戸建てを安く買ってリノベーションして、地域色を出した宿にする事例もあります。

賃貸型は初心者向けで少ないリスクで始めやすく、購入型は中長期の資産形成に向いています。

まずは自分の資金状況や目指す運営スタイルを明確にしましょう。

民泊投資の利回りと収益性

民泊投資の利回りは8〜15％が目安で、賃貸経営（3〜5％）より高めです。例えば1泊1万円で月15泊なら月売上は15万円、初期投資300万円なら年利回り60％も期待できます。

ただし、これはあくまで目安で、実際の収益は立地・稼働率・運営力で大きく変動します。

民泊の収益は「宿泊料×稼働日数×稼働率」で決まり、清掃費や光熱費、予約サイト手数料などの費用を引いた額が利益です。

賃貸経営は家賃収入が固定で運用がシンプルな反面、収益性は控えめ。民泊は短期滞在が多く高収益が狙えますが、稼働や費用管理に手間がかかるのが特徴です。

自分の投資スタイルに合った選択が大切です。

開設費用と運営費用

民泊を始める際には「開設費用」と「運営コスト」がかかります。

主な初期費用は物件取得・リフォーム・備品購入などです。運営費用には清掃・光熱費・消耗品代などが含まれます。費用感を把握し、予算を明確にすることが重要です。

開設費用と運営費用の内訳はこちらの記事で詳しく解説しています。

＞＞現役オーナーが解説！民泊の初期・運営費用の目安と削減のコツも紹介

民泊投資のメリット・デメリット

民泊は自由度や収益性の高さが魅力ですが、手間や法規制も伴います。

＜民泊投資のメリット＞

• 高い収益性
• 空き家や遊休資産の有効活用
• 柔軟な運営スタイル
• 不動産価値の向上
• 異文化交流の機会

＜民泊投資のデメリット＞

• 近隣住民とのトラブル
• 物件の損傷や汚れ
• 管理の手間と労力
• 法的制約と収益性の不安定さ
• 集客リスク・セキュリティ問題

詳しいメリット・デメリットを知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

＞＞民泊のメリットとデメリットとは？予約が殺到する民泊の特徴も現役オーナーが徹底解説

民泊投資の主な種類

民泊投資は、大きく3つの形態に分かれます。

1. 「住宅宿泊事業法型（民泊新法型）」

届出のみで個人宅を活用できる民泊制度です。年間180日までの営業が可能で、住宅街やマンションの一室でも始めやすく、初めての方に人気があります。

2. 「簡易宿所型」

旅館業法の許可が必要で、365日営業可能な制度。消防設備やフロント設置など施設基準を満たす必要があり、旅館やホテルに近い形態での営業が求められます。

3. 「特区民泊型」

国家戦略特区内でのみ営業可能な制度で、2泊3日以上の宿泊条件が必要です。特区ごとの条例に基づき、運営ルールや手続きが定められており、都市部や観光地での運営が多く見られます。

運営スタイルや立地に合わせて、どの形態にするかを選ぶことが重要です。

ここまでのまとめ！民泊収益に差が出る6つの重要ポイント

民泊は「収益を自分で作る投資」です。以下のポイントを押さえておきましょう。

1. 立地：観光地・ビジネス街ほど高稼働が見込める
2. 稼働率：賃貸と違い、空室リスクを日単位で管理する
3. 価格設定：需要に応じて調整できる柔軟さが特徴
4. 管理体制：代行なら手軽だが、手数料が発生
5. レビュー：高評価はリピートや予約率に直結
6. 法規制：住宅宿泊事業法では180日の営業制限がある

賃貸経営は契約後の手間が少なく、安定型の収益です。一方、民泊はリスクと手間がある分、収益を大きく伸ばせる可能性があります。

民泊の投資物件を選ぶ際の3つのポイント

民泊投資で成功するかどうかは、「どの物件を選ぶか」でほぼ決まると言っても過言ではありません。収益性や運営のしやすさは、物件の立地・条件・状態によって大きく左右されます。ここでは、失敗しないために押さえておきたい3つのチェックポイントを紹介します。

POINT1：民泊可能な物件かどうかを確認する

民泊を始めるには、まずその物件が法的・契約上、民泊として使えるかどうかを確認しましょう。用途地域や自治体の条例で営業が制限されていたり、マンションの管理規約で禁止されていることもあります。

賃貸物件の場合は、物件オーナーの許可が必須。さらに、消防設備の設置や建築基準法への適合も重要な確認項目です。これらを事前にチェックしておくことで、後々のトラブルを防げます。

＞＞民泊規制とは？民泊新法と旅館業法の違いや180日ルール、罰則を徹底解説します

POINT2：集客に強い立地・環境を見極める

立地は民泊運営の収益性に直結する要素です。観光客をターゲットにするなら、観光スポットや駅に近いエリアが有利です。

周囲にコンビニ・飲食店・交通機関があると、宿泊者の利便性が高まり、満足度にもつながります。

一方で、ワーケーションや長期滞在者を狙う場合は、落ち着いた住宅地のほうが好まれることも。ターゲット層に合わせて、最適なエリアを見極めましょう。

POINT3：初期費用と修繕コストを見通す

物件価格が安くても、後から多額のリフォーム費用や修繕費がかかれば、利回りが大きく下がる恐れがあります。

特に築古物件は、給排水設備や電気系統の交換が必要になることもあるため、事前の見積もりが重要です。

逆に、初期費用を抑えつつ、最低限の改修で稼働できる物件であれば、早期の黒字化も可能です。物件取得費と運営開始までのトータルコストをしっかり試算しておきましょう。

＞＞弊社では個別LINE相談も受け付けています。詳しくはこちらから

まとめ

民泊投資は、自由度の高い運営や高収益が期待できる一方で、法律への対応や運営の工夫が欠かせません。

賃貸とは異なる収益モデルをしっかり理解し、自分に合ったスタイルで始めることが重要です。

段階を踏んで準備すれば、初心者でも無理なく始められます。今回の内容を参考に、まずは一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。