【民泊収益シミュレーション】計算方法や物件別事例を解説【無料試算シート付き】

「民泊運営で実際にどれくらい収益が出るのか分からない」と悩んでいませんか？民泊の収益性は、法律や物件の取得方法によって大きく変わります。

本記事では、収支シミュレーションの計算方法や物件別の事例を解説。実務で使える「自動試算シート」も無料配布しています。

【STEP式】民泊収益シミュレーションの計算方法

民泊の収益シミュレーションには、大きく5つのステップがあります。

それぞれ詳しく解説します。

STEP①初期費用を計算する

まずは初期費用の計算です。小規模な民泊では、主な費用項目と目安は以下のようになります。おおよそ200万円前後が予想されます。

項目	費用の目安
物件取得費用（購入）	100万円〜＋物件費用の15〜20％（登記・仲介手数料・税金など）
物件取得費用（賃貸）	約20万円（敷金・礼金・仲介手数料・前家賃など）
許可・届出関連費用	1万円〜
リフォーム・リノベーション費用	30万円〜（水回り改修は60万円〜）
家具・家電・生活備品費	20万円〜
Wi-Fi導入・通信設備費	2万円〜
火災保険・損害保険料	1万円〜
セキュリティ設備費	5万円〜
撮影・掲載準備費	1万円〜

詳しくは、民泊運営の費用はいくら？初期費用・運営費用、コスト削減のコツを現役オーナーが解説！をご参照ください。

物件選びは民泊運営の利益率に大きく影響します。物件選びのチェックリスト（無料）は、こちらをチェックしてください。

STEP②売上を予測する

初期費用が把握できたら、次は「どれだけ稼げるか」の売上予測を行います。

売上を決める構成要素や計算式をまとめました。

売上を決める構成要素

民泊の売上は、主に4つの要素で決まります。

なお民泊新法（住宅宿泊事業法）での運営の場合、年間の営業日数は最大180日に制限されます。この上限を前提に、売上を計算しましょう。

売上の計算式

＜売上の計算式＞

宿泊日数 × 1泊単価 + 宿泊組数 × 清掃単価

たとえば月間の宿泊日数が20日、1泊単価が25,000円、宿泊組数が15組、清掃単価が8,000円の場合は、以下のように計算します。

20日 × 25,000円 ＋ 15組 × 8,000円 ＝ 590,000円

稼働率や単価を変えて複数のパターンを試すと、シミュレーションの精度が上がります。できれば保守的に試算して、それでも運営が成り立つかどうかを確認するのがおすすめです。

STEP③運営費（ランニングコスト）を計算する

次は、運営にかかるコストを洗い出します。

月の運営費用は、一般的には5〜15万円程度です。ただし、物件やサービス内容によって大きく変動します。主な費用項目と目安は、以下のとおりです。

項目	費用の目安
清掃費用	5,000円〜／回
光熱費・通信費	月5,000円〜
消耗品・アメニティ代	月5,000円〜
民泊プラットフォーム（OTA）手数料	売上の15％
保険・税金関連	保険料＋各種税金
管理費	宿泊料の15〜20％＋清掃費

詳しくは、民泊運営の費用はいくら？初期費用・運営費用、コスト削減のコツを現役オーナーが解説！をご参照ください。

なお家主不在型で運営代行会社に委託する場合は、代行手数料が別途かかります。

STEP④利益率を計算する

売上とコストが算出されたら、利益と利益率を計算しましょう。

利益の計算式と利益率

利益の計算式と利益率は、以下のとおりです。

たとえば、売上40万円に対して費用が30万円かかった場合の計算は、以下のようになります。

利益率の目安は、15〜50％。利益率が低い、あるいは極端に高くなる場合には、運営コストや料金設定を見直してみましょう。

STEP⑤利回りを計算する（表面利回り・実質利回り）

最後に利回りを計算します。利回りには以下の2種類があります。

表面利回りとは、年間の総収入を物件価格で割った値です。

＜表面利回りの計算式＞

表面利回り（%）＝年間収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば2,000万円の物件で年間360万円の収入がある場合、表面利回りは18%になります。

360万÷2000万×100＝18%

実質利回りは、年間収入から諸経費を差し引いた純利益をもとに計算する利回りです。運営実態をより正確に反映できます。

＜実質利回りの計算式＞

実質利回り（%）=（年間収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 初期費用）× 100

同じ物件で初期費用200万円、年間経費180万円がかかる場合、実質利回りは8.2%です。

(360万−180万)÷(2000万+200万)×100≈8.18

さらに年間経費が260万円になった場合、実質利回りは4.5%です。

(360万−260万)÷(2000万+200万)×100≈4.55

表面利回りと実質利回りの差が大きいときは、ランニングコストが収益を圧迫しているサインとも言えます。

民泊運営で目指すべき平均利回りの目安

民泊投資では、実質利回り10〜15％前後がひとつの目安です。需要の高い観光地や稼働率を維持しやすいエリアでは、15％以上を目指せるケースもあります。

表面利回りが高く見えても、運営コストによって利益が下がることも少なくありません。

そのため、民泊投資では表面利回りだけでなく、実質利回りを重視して判断することが重要です。

利回りの高い民泊運営をするには、物件選びが大切です。Break民泊では、「 民泊・収益不動産の物件チェックリスト（PDF）」 をプレゼントしています。詳しくはこちらをチェックしてください！

【無料】民泊収益シミュレーション（スプレッドシート自動算出）

民泊の自動収支シミュレーションは、こちらの配布用シートから簡単に行うことができます。

【リンク】民泊・旅館業 収支シミュレーションシート（Googleスプレッドシート）

※シートを「コピーを作成」をしていただくことで、ご自身の条件に合わせて年間利益の試算が可能です。

【運営スタイル別】民泊の収益シミュレーション比較

民泊の収益は法律の種別（民泊新法 or 旅館業）と物件の取得方法（賃貸 or 購入）の組み合わせによって、大きく変わります。4つのパターンの収益や特徴を比較しました。

民泊新法×賃貸

初期費用が最も低く抑えられるパターンです。コストの内訳は賃貸契約費用と家具・家電がほとんどを占め、物件購入が不要なぶん、参入のハードルが低いのが特徴です。

ただし、年間180日の営業日数上限があります。また賃貸物件で民泊を行う場合はオーナーからの事前承諾が必須で、分譲マンションの場合は管理規約での民泊禁止規定がないかの確認も必要です。

固定費として家賃が毎月かかるため、稼働率が低い月は赤字リスクがあります。

以下、家賃8万円・1泊30,000円で運営した場合の収支シミュレーションです。営業日数180日の稼働率70％・50％で比較しています。

■【1泊3万円版】収益シミュレーション i

項目	稼働率70%	稼働率50%
年間稼働日数	126日	90日
年間売上	3,780,000円	2,700,000円
家賃（年）	960,000円	960,000円
OTA手数料 (15%)	567,000円	405,000円
光熱費・諸経費（年60万）	600,000円	600,000円
年間利益（自力運営時）	1,653,000円	735,000円
年間利益（清掃外注時）	933,000円	231,000円
利益率（最大時／自力運営）	約43.7%	約27.2%
利益率（清掃外注時）	約24.7%	約8.6%

■ 初期投資200万円に対する実質利回り

稼働パターン	年間利益	実質利回り (ROI)	投資回収期間
稼働70% ／ 自力清掃	1,653,000円	約 82.7%	約 1.2年
稼働70% ／ 清掃外注	933,000円	約 46.7%	約 2.1年
稼働50% ／ 自力清掃	735,000円	約 36.8%	約 2.7年
稼働50% ／ 清掃外注	231,000円	約 11.6%	約 8.7年

賃貸の民泊については、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞賃貸で民泊はできる！物件の探し方やメリット・デメリット、注意点を現役オーナーが解説！

民泊新法×購入

購入物件での民泊運営は、長期的な資産形成を考えている人に向いているパターンです。家賃コストがかからず、長期的に見ると収益性が高くなります。

こちらも民泊新法での運営なので、年間180日の上限が適用されます。

以下、物件価格2,000万円に加え、リフォーム費用・家具家電費用を含めた初期投資総額2,500万円で運営した場合の収支シミュレーションです。

■【1泊3万円版】収益シミュレーション 

項目	稼働率70%	稼働率50%
年間稼働日数	126日	90日
年間売上	3,780,000円	2,700,000円
固定資産税・維持管理費	150,000円	150,000円
OTA手数料 (15%)	567,000円	405,000円
光熱費・諸経費（年60万）	600,000円	600,000円
年間利益（自力運営時）	2,463,000円	1,545,000円
年間利益（清掃外注時）	1,743,000円	1,041,000円
利益率（最大時／自力運営）	約65.2%	約57.2%
利益率（清掃外注時）	約46.1%	約38.6%

■ 初期投資2,500万円に対する実質利回り（ROI） 

稼働パターン	年間利益	実質利回り (ROI)	投資回収期間
稼働70% ／ 自力清掃	2,463,000円	約 9.9%	約 10.2年
稼働70% ／ 清掃外注	1,743,000円	約 7.0%	約 14.3年
稼働50% ／ 自力清掃	1,545,000円	約 6.2%	約 16.2年
稼働50% ／ 清掃外注	1,041,000円	約 4.2%	約 24.0年

旅館業×賃貸

旅館業（簡易宿所）の許可を取得すれば、180日の営業制限がなく年間を通じて営業できます。稼働率を高く維持できれば、民泊新法よりも利益を大きくすることが可能です。

一方で許可取得のための消防設備改修や行政との調整など、初期の手間とコストは増えます。賃貸物件での旅館業許可は物件オーナーの同意に加え、建物の構造・設備要件を満たす必要があります。

家賃8万円の物件で1泊30,000円、稼働率70%と50%で比較した収支シミュレーション は以下の通りです。

家具購入、リフォーム代、旅館業特有の消防設備工事や用途変更申請等のコストを考慮し、初期投資費用は800万円としています。

■【1泊3万円版】収益シミュレーション 

項目	稼働率70%	稼働率50%
年間稼働日数	255日	183日
想定される清掃回数（※）	120回（平均2.1泊）	80回（平均2.3泊）
年間売上	7,650,000円	5,490,000円
家賃（年）	960,000円	960,000円
OTA手数料 (15%)	1,147,500円	823,500円
光熱費・諸経費（年60万）	600,000円	600,000円
年間利益（自力運営時）	4,942,500円	3,106,500円
年間利益（清掃外注時）	3,502,500円	2,146,500円
利益率（自力運営時）	約64.6%	約56.6%
利益率（清掃外注時）	約45.8%	約39.1%

■ 初期投資800万円に対する実質利回り（ROI）

稼働パターン	年間利益	実質利回り (ROI)	投資回収期間
稼働70% ／ 自力清掃	4,942,500円	約 61.8%	約 1.6年
稼働70% ／ 清掃外注	3,502,500円	約 43.8%	約 2.3年
稼働50% ／ 自力清掃	3,106,500円	約 38.8%	約 2.6年
稼働50% ／ 清掃外注	2,146,500円	約 26.8%	約 3.7年

旅館業×購入

4つのパターンの中で、もっとも収益ポテンシャルが高い組み合わせです。営業日数の制限がなく、物件も自己所有なので、安定した長期運営が可能です。

ただし、初期投資は高くなります。実質利回りと投資回収期間の試算を入念に行いましょう。

物件価格2,000万円に加え、大人数ファミリー向けのリフォームや家具家電、旅館業基準を満たすための消防設備工事や申請コストとして800万円を想定しています。

■【1泊3万円版】収益シミュレーション 

項目	稼働率70%	稼働率50%
年間稼働日数	255日	183日
想定される清掃回数（※1）	120回（平均2.1泊）	80回（平均2.3泊）
年間売上	7,650,000円	5,490,000円
OTA手数料 (15%)	1,147,500円	823,500円
固定資産税・維持管理費	150,000円	150,000円
光熱費・諸経費（年60万）	600,000円	600,000円
年間利益（自力運営時）	5,752,500円	3,916,500円
年間利益（清掃外注時）	4,312,500円	2,956,500円
利益率（自力運営時）	約75.1%	約71.3%
利益率（清掃外注時）	約56.3%	約53.8%

■ 初期投資2,800万円に対する実質利回り（ROI） 

稼働パターン	年間利益（手残り）	実質利回り (ROI)	投資回収期間
稼働70% ／ 自力清掃	5,752,500円	約 20.5%	約 4.9年
稼働70% ／ 清掃外注	4,312,500円	約 15.4%	約 6.5年
稼働50% ／ 自力清掃	3,916,500円	約 14.0%	約 7.1年
稼働50% ／ 清掃外注	2,956,500円	約 10.6%	約 9.5年

効率よく収益化を目指したい方には、運営ノウハウや集客の仕組みを活用できるフランチャイズ型の民泊もおすすめです。

【物件タイプ別】民泊の収益シミュレーション実例

安定した利益を出すために、成功事例から学びましょう。ここでは実際の民泊運営で、大きな収益を出している以下の3つの物件タイプを紹介します。

いずれも築古戸建てやテナントを再生し、通常家賃の数倍〜10倍以上の売上を達成した実例です。

【岐阜県岐阜市】マンション1階のテナント型

長期間借り手がつかなかったマンション1階の飲食テナントを、フルリノベーションのうえ民泊として再生しました。

通常家賃5万円のテナント物件でしたが、民泊運用によって、月間売上30万円を達成しました。

■収益シミュレーション

項目	金額
通常家賃（転用前）	月5万円
民泊運用後の月間売上	月30万円
売上増加倍率	約6倍

民泊化にあたっての最大の課題は、飲食店テナントのためお風呂がなかったことです。シャワーブースを新設しました。

またバーカウンターをあえて残し、広めのリビングスペースとあわせて「大人数で集まれる拠点」としての価値を打ち出しています。

居住用ではないテナント物件でも、既存の強みを活かしたコンセプト設計で、収益性の高い宿泊施設として活用できました。

【名古屋市中村区】築古戸建

空き家となっていた築古戸建てを、外国人観光客向けの「和の体験型宿泊施設」として再生した事例です。

オーナーから活用の相談を受けた運営会社が、転貸契約のもとで運営を開始しました。

■収益シミュレーション

項目	金額
通常家賃（転用前）	月5万円
民泊運用後の月間売上	月50万円
売上増加倍率	約10倍

課題のひとつは採算性の確保でした。内装にコストをかけすぎると宿泊単価を上げられず利益が出にくくなる構造を避けるため、「高級感よりも体験価値」を重視。初期コストを抑えながら、SNS発信やレビュー評価につながるフォトジェニックな空間づくりを徹底しました。

宿泊者が好みに応じて選べる部屋のスタイルも好評で、特にアジア系の外国人観光客を中心に高い評価を得ています。

【名古屋市熱田区】3フロア独立戸建

相続案件として取得した鉄筋コンクリート造の3階建て戸建てを、複数グループが同時に宿泊できる大人数対応型の民泊へと転換しました。

■収益シミュレーション

項目	金額
通常家賃（転用前）	月21万円
民泊運用後の月間売上	月120万円
売上増加倍率	約5.7倍

一般の実需物件としては大規模リフォームが必要で買い手がつきにくかったこの物件を、各フロアを分けて貸し出せるようにしました。

1〜2階は最大15名の1グループ向けに再設計。3階は3DKから2LDKに変更し、最大8名が宿泊できる独立した空間として整備しています。

Break民泊では、「 民泊・収益不動産の物件チェックリスト（PDF）」 をプレゼントしています。詳しくはこちらをチェックしてください！

民泊の収益シミュレーションで見落としがちなリスク

民泊の収益シミュレーションでは、うっかり見落としやすいリスクがいくつか存在します。計算が正確でも見落としがあると、収益計画が崩れてしまうかもしれません。

収益シミュレーションの後は、以下の3つを確認してください。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

法律・条例による営業制限

民泊新法では、年間180日の営業制限があるため、どの程度の稼働率が見込めそうか、周辺施設のデータ等も集めて確認しましょう。

また自治体によっては、さらに厳しい独自条例を設けている場合があります。

たとえば、名古屋市の対象地域では月曜日の正午から金曜日の正午までの民泊営業が制限されています。

民泊運営を始める前に、管轄する自治体に内容を確認しておきましょう。

名古屋の上乗せ条例については、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞名古屋市の民泊「上乗せ条例」とは？営業制限や注意点を現役オーナーが解説

稼働率低下のリスク

実際の民泊運営では、シミュレーション通りに稼働しないこともあります。自然災害や社会情勢の変化で、稼働率が大きく下がるケースもあります。

また、繁忙期と閑散期で収益差が大きいため、年末年始や夏休みに加え、海外の休暇シーズンも意識しておくことも重要です。

想定外コストの発生

民泊運営では、設備故障や備品破損、突発的な修繕費など予想外の出費が発生することがあります。特に初年度は、設備追加や交換が必要になるケースも少なくありません。

そのため、修繕・予備費として毎月積み立てを行い、ランニングコストの増加も考慮した余裕ある収支計画を立てましょう。

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まとめ

民泊投資では、表面的な利回りだけでなく、運営コストを含めた「実質利回り」を重視することが大切です。

また、「賃貸型」か「購入型」かを、自分の資金計画に合わせて選ぶことも重要です。

本記事の「自動収支シミュレーションシート」も活用しながら、まずは収支イメージを確認してみてください。