不動産投資家がOYADOYA HOTELのFC加盟を検討してみた——株式会社Break吉岡代表との対談

不動産賃貸業を営む方が、OYADOYA HOTELのFC加盟を検討。株式会社Breakの吉岡代表に、ビジネスモデル・収支・立地選びまで率直に聞きました。

株式会社Break 創業者 吉岡良太 × 相談者（不動産賃貸業）

相談者は現在、賃貸物件を複数管理しながら父の事業を引き継ぐ準備中。
「物件価格が高騰しているいま、旅館業でキャッシュフローを先に作りたい」という課題感を持って、OYADOYA HOTELのFC説明を申し込みました。

宿泊業に興味を持った背景

吉岡：宿泊事業に興味を持たれた理由を教えていただけますか？

相談者：今、物件価格も高くていい物件にすぐ殺到する状況なので、その間に旅館業でキャッシュフローを稼ぎたいという目的がありました。

吉岡：結構、旅館業は融資が難しかったりするんです。今はどこか使えそうな銀行はありますか？

相談者：今は地方銀行で新築戸建ての融資が通りそうな状況です。それ以外は公庫などで。今、銀行を回っている状況です。

吉岡：実は当社でも、新築戸建てを建ててそのまま旅館業として運用する方法を検討しています。いくつかやり方があるので、そのあたりも含めて一緒に考えていければと思います。

OYADOYAのビジネスモデル

相談者：運営代行と、FC加盟は何が違うんでしょうか？

吉岡：OYADOYA HOTELは単なる運営代行サービスではなく、自社ブランドとして中長期的に価値を高めていくことを重視しています。そのため、すべての物件・オーナーを受け入れるのではなく、ブランドの方向性に合う形での加盟スタイルをとっています。

Booking.comやAirbnbで予約を受けると手数料が15％取られます。残った金額から弊社の管理費20%をいただく形なので、月100万円売り上げた場合、オーナーさんに残るのが大体50〜60万円くらいになります。

だからこそ自社サイトへのSEO集客やInstagramのインフルエンサー施策に力を入れて、なるべくオーナーさんの手元にお金を残せるようにしています。

収支シミュレーション

相談者：実質、利回りはどれくらいでしょうか？

吉岡：波がありますが、実質利回りで15％くらいを想定しておいていただけると良いと思います。もちろん立地と内装次第でそれ以上も狙えますが、保守的に見てそのくらいです。

それより大事なのは、利回りよりも土地の資産性が高い物件に投資した方が、インフレ局面での資産価値維持につながるということです。

内装投資と単価の関係 

相談者：内装にかける費用によって、収益は大きく変わりますか？

吉岡：内装のグレードによって、ターゲット層も単価も大きく変わります。最低限の改修にとどめた場合、1泊15,000円＋清掃費5,000〜6,000円程度が相場感です。一方、しっかり内装に投資した物件では1泊6〜8万円で稼働しているケースもあります。

初期費用はかかりますが、長期的に見ると投資した分だけ手元に残るお金は増えやすいです。

今後、施設数が増えていく中で低コストの物件と価格競争になるよりも、「少し高くても選ばれる施設」を作る方が、単価も満足度も上げやすいと考えています。

初期費用の目安 

相談者：説明いただいた2,000万円というのは、自己資金で用意される方が多いんでしょうか？

吉岡：物件によりますが、半分程度は銀行融資でまかなえるイメージです。取得費については融資を活用し、リフォーム費用や初期の設備投資は自己資金、もしくはリフォームローンで対応されるパターンが一般的です。

ただ、この資金準備が一番のハードルになることが多いですね。

融資について 

相談者：法人を設立して間もない場合でも、融資は受けられるものでしょうか？

吉岡：旅館業は通常の不動産投資と比べて、融資がやや難しい面があります。法人設立から間もない場合でも、個人としての実績や背景をしっかり金融機関に伝えられれば、融資の可能性は十分あります。

ただ、最終的には物件の内容や事業計画・収支シミュレーション次第になるため、実際に金融機関へ相談しながら進めていくのが現実的です。 

オーナーの実務負担

相談者：実際にオーナーとして、清掃や宿泊者とのやり取りはどの程度やるんでしょうか？

吉岡：管理費の中にゲストへのメッセージ対応・電話対応・トラブル対応がすべて含まれているので、オーナーさんがやっていただくことは基本ありません。

清掃の手配も弊社の方でやっています。名古屋市内であれば1件あたり1万円＋消費税で、清掃が5回あれば5万円＋消費税という形です。緊急の駆け付けもほぼこちらで対応します。

立地・物件選びの考え方

相談者：私が住んでいるのは名古屋郊外なのですが、そのエリアでは需要はないでしょうか？

吉岡：そのエリアでも管理している物件がいくつかあって、月売上30〜40万円、調子がいいと50万円いくこともあります。

ただ、同じリフォームをかけるなら都心部の方が単価の伸びが全然違います。個人的には駅に近い地区が一番おすすめです。住居としての人気は高くないエリアでも、宿泊者には「駅が近くて便利」と評判が良く、物件価格とのギャップが生まれているので狙い目なんです。

住民・行政との関係づくり 

吉岡：物件の見極めと同じくらい大切なのが、周辺住民の方への対応です。旅館業を運営するうえで、町内会との連携がうまくいかないと、運営に支障が出るケースもあります。

こうした対応は、オーナー様と一緒に動ける場合は一緒に、難しい場合は行政書士と連携して進めています。

当社はすでに30施設近くを運営してきた経験から、住民の方が不安に感じやすいポイントを把握しており、「何かあればいつでも連絡ください」と言える体制を整えています。

異業種からの参入でも、その点は当社がしっかりサポートしますので、ご安心ください。

物件規模と条件

相談者：新築で行くとして、平米数はどれくらい必要ですか？

吉岡：延床100平米以上あると望ましいですね。200平米を超えると建築確認が厳しくなるので、100〜200平米の間が理想です。

3階建てとした場合、たて穴区画など旅館業申請に必要な設備を整える必要があるため、一般的な一戸建てと比べて建築費用はやや高くなります。加えて、駅から徒歩10分以内の立地であることも重要な条件です。

新築 vs 中古リフォーム

相談者：Airbnbを見ていると新築ってあまりないので、そっちで行ってみたいという気持ちはあるんですが。

吉岡：新築で行ける方なら、絶対に新築で行った方がいいと思います。やれる人が本当に少ないので差別化になりますし、すでに新築戸建てを建てた実績があるなら、土地から旅館業の新築が一番入りやすいです。

都市部で4,000〜4,500万円をかけて建て、月100万円規模の売上が出る施設であれば、5〜6年後に5,000〜6,000万円での売却も現実的です。売却益を狙うことも、資産として保有し続けることもでき、資産価値が落ちにくい点は都心新築の大きな強みといえます。

加盟から開業まで

相談者：実際にお願いして稼働するまで、平均でどれくらいかかるんでしょうか？

吉岡：リフォームが入る場合、引き渡しから半年くらいで運営スタートできるイメージです。旅館業の許可申請や周辺住民への説明なども含めて弊社がサポートしますので、異業種からの参入でも問題ありません。

まとめ

相談者は「全体のイメージが掴めました」とコメント。立地選び・融資・施工会社の選定など、具体的な検討を進める段階に入っています。

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