民泊M&Aとは？メリット・デメリットや進め方、成功させるコツを解説【民泊プロデューサー監修】

インバウンド需要により、民泊を「事業」として売買する民泊M&Aへの注目が高まっています。

新規開業は運営が軌道に乗るまで時間がかかりますが、M&Aなら既存の運営基盤を活かしてスムーズに始められます。

本記事では、民泊プロデューサー監修のもと、民泊M&Aのメリット・デメリットや進め方、成功のポイントをわかりやすく解説します。

民泊M&Aとは？注目されている背景

民泊M&Aとは、物件だけでなく、運営のノウハウや予約の管理、レビューの実績なども一緒に売買すること。不動産の売却とは異なり、事業の仕組みごと引き継げるのが特徴です。

インバウンド需要や民泊市場の広がりを受けて、M&Aを活用する事業者も増えています。運営の効率化や事業の拡大、事業をたたむときの出口としてM&Aを使うケースも多く、今後もさらに広がっていくことが見込まれています。

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【売り手側】民泊M&Aのメリット・デメリット

民泊のM&Aでは、売り手側にとって以下のようなメリット・デメリットがあります。 

それぞれ詳しく見ていきましょう。

メリット①売却によりまとまった資金を確保できる

民泊事業を売却することで、資金を一度に確保しやすいのがメリットの一つ。民泊運営では、設備更新や広告費、清掃費など継続的なコストが発生するため、資金繰りに苦労することもあるでしょう。

利益が出ているタイミングで売却すれば、事業価値が評価されやすく、より良い条件で売却できる可能性があります。

ほかの事業に注力したい場合にも、M&Aは有効な出口戦略です。

メリット②後継者問題や運営負担を解消できる

体力的・時間的に継続が難しくなった場合や、後継者が見つからない場合、M&Aによって事業を次の担い手へ渡すことができます。清掃・ゲスト対応・予約管理など、民泊運営は見えない手間が積み重なります。

民泊物件のある土地を離れたり、遺産相続を考えたりしたときには、M&Aを検討するタイミングかもしれません。

メリット③利益が出ているタイミングで高値売却を狙える

収益性が高いうちに売却を検討できる点も、民泊M&Aの強みです。

稼働率が高く、レビュー評価が安定している時期は事業価値が最も高くなります。赤字になってから売却を考えるのではなく、収益が出ているうちに動くことが高値売却のポイントです。 

デメリット①希望条件で売却できない場合がある

民泊M&Aでは、希望通りの価格や条件で売却できないこともあります。

売却価格は利益だけでなく、立地や許認可、稼働率やレビュー評価など、複数の要素によって左右されます。

特に運営実績が少なかったり、運営上の課題がある民泊では、想定していた売却金額に届かないことも珍しくありません。また買い手が見つかるまでに時間がかかるケースもあります。

デメリット②売却までに時間や手間がかかる

民泊事業の売却は、事業内容の整理や条件交渉などの準備に時間が必要です。また契約書や収支の資料、許認可に関する書類も揃えなくてはいけません。

物件オーナーへの確認や買主との条件交渉を行うこともあるので、時間に余裕を持って準備しましょう。

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【買い取り側】民泊M&Aのメリット・デメリット

民泊M&Aでは、買い手側にも以下のようなメリット・デメリットがあります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

メリット①新規開業よりスピーディーに参入しやすい

民泊のM&Aは、新規開業にかかる時間とコストを、大幅に省けます。

民泊を一から始めるとなると、事業が軌道に乗るまでに多くの工程と時間が必要です。特に旅館業の許可取得は消防設備の改修を伴うことが多く、申請から許可が下りるまで数か月かかるケースも珍しくありません。

M&Aではすでに許可を持ち、稼働実績のある状態から事業をスタートできます。

メリット②既存の運営実績やノウハウを活かせる

M&Aで事業承継した民泊は、すでに運営実績やノウハウが蓄積されている点がメリットです。

新規開業では収益はあくまで予測ですが、M&Aでは稼働率・月間売上・ランニングコストなどの実績データをもとに投資判断ができます。

清掃体制・予約管理・ゲスト対応などの運営ノウハウも引き継げるため、根拠のある数字をもとに運営を始めやすい点が強みです。

メリット③レビュー評価やリピーターを引き継げる

実績のある民泊をM&Aで引き継ぐ場合、口コミやレビュー、リピーターも引き継げる点がメリットです。

OTAではレビュー件数や評価が予約率に大きく影響するため、高評価アカウントを引き継げることで、取得直後から安定した集客を期待できます。

また、リピーターや指名予約も引き継げるため、集客コストを抑えながら早期の安定稼働につなげやすくなります。

デメリット①修繕や追加投資が必要になる場合がある

民泊を買収した後に、設備の修繕や備品の買い替えが必要になる場合があります。見た目の状態が良くても、設備の老朽化や備品の劣化が潜んでいることがあります。

エアコンや給湯器の故障、リネンや家具の早期交換など、取得後すぐに修繕費が発生するケースは少なくありません。

購入後の運営を見据え、修繕費用を準備しておきましょう。

デメリット②地域ルールによって運営が制限される場合がある

自治体によっては、民泊新法の年間180日制限に加え、独自の上乗せ条例を設けています。例えば、名古屋市の対象地域では月曜日の正午から金曜日の正午までの民泊営業が制限されています。

契約前に対象エリアの条例や用途地域、営業可能日数を必ず確認しておきましょう。

名古屋の上乗せ条例については、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞名古屋市の民泊「上乗せ条例」とは？営業制限や注意点を現役オーナーが解説

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民泊M&Aの主な方法

民泊M&Aには、大きく3つのマッチング手段があります。

それぞれに特徴があるため、自分の状況や目的に合った方法を選びましょう。

知人や同業者を通じてマッチングする

民泊コミュニティや業界の勉強会などを通じて、売り手と買い手が直接つながる方法です。

仲介手数料が発生しないため、コストを抑えられる点がメリット。ただし、条件交渉・契約書の作成・許認可の確認など、すべての手続きを自分たちで対応する必要があります。

トラブルを避けるためにも、契約段階では専門家のチェックを入れましょう。

M&A仲介会社を利用する

民泊・宿泊業に特化したM&A仲介会社に依頼する方法です。

案件のマッチングから条件交渉・契約締結・引き継ぎのサポートまで、一連のプロセスをプロに任せることができます。ただし、成約時には仲介手数料がかかります。

初めてM&Aに取り組む方や、確実に進めたい人におすすめです。

民泊コミュニティを活用する

オンラインの民泊コミュニティで情報収集・交渉を進める方法です。

常にたくさんの売り手・買い手とマッチできるとは限りませんが、仲介を介さないぶんコストを抑えられる場合があります。

ただし、情報の信頼性や契約内容の確認は自己責任となります。必要に応じて専門家に相談しながら、M&Aを進めるとよいでしょう。

民泊M&Aの進め方

民泊M&Aは、主に以下の流れで進めます。

民泊M&Aの失敗を回避！成功させるコツ

準備が不十分なまま民泊M&Aを進めると、取得後に思わぬトラブルを抱えるリスクがあります。失敗を回避するために、押さえておきたいポイントは以下の４つです。

詳しく見ていきましょう。

契約内容や許認可を事前に確認する

最初に確認したいのは、対象事業がどの法律に基づいて運営されているかです。

旅館業法・特区民泊・民泊新法によって、営業日数の上限や消防設備、許認可の引き継ぎ条件が大きく異なります。

また賃貸物件の場合は、転貸の承諾や事業譲渡時のオーナー同意が必要かどうか、契約書を事前に確認しておきましょう。

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収支や稼働率などの運営データを整理する

民泊事業の譲渡価格は、稼働率・宿泊単価・月間売上・ランニングコストといった実績データをもとに算出されます。

売り手側は正確な数字を事前に整理しておくことが、スムーズな交渉と高値売却へのポイントです。

また買い手側は、提示されたデータが実態と一致しているかを慎重に精査することで、取得後のリスクを大幅に下げることができます。

民泊の収益シミュレーションについては、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞【民泊収益シミュレーション】計算方法や物件別事例を解説【無料試算シート付き】

運営体制の引き継ぎをしっかりする

清掃スタッフとの関係・予約管理システムの操作・ゲスト対応のフローなど、日常運営を支える仕組みを丁寧に引き継ぎましょう。

契約が締結されても、運営体制の引き継ぎが不十分では取得直後に稼働率が急落するリスクがあります。

引き継ぎ期間を設けて売り手によるサポートを受けるとスムーズに開始できます。

民泊運営に詳しい専門家へ相談する

税理士・行政書士・民泊専門のコンサルタントなど、民泊運営の実務に精通した専門家に、早い段階から相談しましょう。

民泊M&Aでは、確認すべき専門的な事項が多岐にわたります。許認可の引き継ぎ可否や消防法の遵守状況・自治体条例の内容など、専門知識が必要になる場面もあります。

知識のないまま進めると、買収後のトラブルや運営制限につながる可能性もあるため、専門家へ相談して進めるのがおすすめです。

民泊M&Aでよくある質問

初めての民泊M&Aでは、不安や疑問を抱えている人も多いはず。ここでは民泊M&Aでよくある質問と回答をまとめました。

民泊M&Aでは何が譲渡対象になりますか？

A：家具・家電・設備のほか、運営マニュアル、予約実績、レビュー評価、賃貸借契約、運営委託契約などが譲渡対象になります。案件によって内容が異なるため、事前にきちんと確認しましょう。

物件だけでなく運営の「仕組みごと」引き継げるかどうかが、民泊M&Aの価値を左右するポイントです。

民泊の許認可はそのまま引き継げますか？

A：民泊の種類によって異なります。

民泊新法
住宅宿泊事業は届出制のため、営業者変更時には旧営業者の廃業届と、新営業者の新規届出または変更届出が必要です。

旅館業許可
事前相談や承認申請が必要です。M&A後は買い手側に対する行政調査も行われます。

特区民泊
認定は事業者ごとに付与されるため、再認定申請または変更認定申請が必要です。

民泊M&Aの価格はどのように決まりますか？

A：利益や稼働率、ADR、レビュー評価、立地などをもとに総合的に判断されます。特に、安定した予約実績や高評価レビューがある案件は、評価が高くなる傾向があります。

賃貸物件の民泊でもM&Aはできますか？

A：可能ですが、物件オーナーの承諾が必要です。契約内容によっては、事業譲渡や転貸が認められていない場合もあるため注意しましょう。

契約前に必ず賃貸契約書を確認し、該当する条項がある場合はオーナーに相談してください。

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まとめ

民泊M&Aは、売り手にとっては「収益化できているタイミングでの出口戦略」、買い手にとっては「実績のある事業へスムーズに参入できる方法」として活用されています。

一方で、物件の契約内容や条例、許認可など確認すべき点も多いため、運営データを整理したうえで、民泊に詳しい専門家へ相談しながら進めることが大切です。