旅館業の用途変更とは？民泊からの転換で必要となるケースや手続き、注意点を現役オーナーが解説

民泊から旅館業へ切り替えたいと考えたとき、「用途変更は必要？」「手続きは難しい？」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

用途変更が必要かどうかは、建物の規模や使い方によって異なり、すべてのケースで同じ対応が求められるわけではありません。

本記事では、民泊から旅館業へ転換する際に押さえておきたい用途変更のポイントや、確認申請が必要となるケース・免除されるケース、手続きや注意点を現役オーナーの視点でわかりやすく解説します。

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建物の用途変更とは？

用途変更とは、建築基準法上で定められている「建物の用途区分」を変更することです。

建築基準法では、建物を「住宅」「事務所」「ホテル・旅館」「店舗」など、用途ごとに分類しています。この建築基準法上の位置づけが変わることが、用途変更です。

例えば、「住宅で簡易宿所を始める（旅館業）」場合、建築基準法上は「住宅」から「ホテル・旅館」への転用となるので、用途変更に該当します。

なお法改正によって、用途変更に伴う確認申請の要否は、用途変更部分の床面積が200㎡を超えるかどうかや、変更後の用途が特殊建築物に該当するかといった点を基準に整理されました。

従来は小規模な建物でも申請が必要となるケースがありましたが、手続きの考え方が明確化されたことで、既存建物を活用しやすい制度環境が整っています。

民泊から旅館業への切り替えで「用途変更」は必要？

民泊から旅館業へ切り替える場合、建物の条件によっては用途変更が必要になることがあります。

これは、民泊が原則「住宅」扱いであるのに対し、旅館業は不特定多数の宿泊を前提とした施設として位置づけられ、用途区分や求められる安全基準が異なるためです。

旅館業では通年営業や多人数利用が想定され、防火・避難などの安全基準が厳しくなります。民泊として使っていた建物でも、用途変更や基準への是正が必要です。

ただし、すべてのケースで用途変更による確認申請が必須というわけではありません。建物の規模や構造、利用形態によって変更する必要があるか判断が分かれます。

民泊から旅館業へ切り替える際は、用途変更による確認申請が必要なケースや免除される条件を確認することが重要です。

民泊と旅館業の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞【比較一覧】民泊と旅館業はどう違う？制度や営業ルールを運営経験者が徹底解説

旅館業への用途変更で確認申請が必要になるケース

旅館業として営業する場合、用途変更による確認申請が必要かどうかは、建物の規模や用途区分によって判断されます。

この基準は、これまで民泊として使用していたかどうかに関わらず共通です。特に、以下に該当する場合は、確認申請が必要となるケースが多くなります。

詳しく見ていきましょう。

用途変更部分の床面積が200㎡を超える場合

用途変更する部分の床面積が200㎡を超える場合は、確認申請が必要です。

ここでいう床面積には、客室だけでなく、廊下・階段などの共用部分も含まれます。一戸建て住宅を旅館業（簡易宿所）として利用する場合でも、用途変更部分の床面積が200㎡を超えていれば対象となります。

建築基準法上の特殊建築物に該当する場合

用途変更によって建築基準法上の「特殊建築物」に該当し、かつ用途変更部分の床面積が200㎡を超える場合は、原則として用途変更の確認申請が必要です。

建築基準法では、不特定多数の人が利用する建物を「特殊建築物」と定めています。ホテル・旅館・簡易宿所は、この特殊建築物に該当します。

＜特殊建築物の例＞

民泊は、建築基準法上「住宅」として扱われる一方、旅館業へ切り替えると用途は「ホテル・旅館」となり、特殊建築物に該当します。

そのため、民泊から旅館業へ用途を変更し、かつ用途変更部分が200㎡を超える場合は、原則として用途変更の確認申請が必要になります。

旅館業への用途変更で確認申請が免除されるケース

用途変更の確認申請は、すべてのケースで必要というわけではありません。建物の規模や用途の種類によっては、申請が免除される場合があります。

例えば以下のようなケースです。

ここでは確認申請が免除されるケースを詳しく解説します。

用途変更部分の床面積が200㎡以下の場合

旅館業への変更であっても、対象となる床面積が200㎡以下であれば、確認申請は不要とされています。小規模な一戸建てやマンションの一室を簡易宿所にする場合などが該当します。

ただし、建築基準法への適合義務そのものがなくなるわけではありません。申請手続きが不要なケースであっても、建物自体は旅館業（特殊建築物）の安全基準を満たす必要があるため、適切な改修工事が求められます。

変更後も特殊建築物に該当しない場合

用途変更後の用途が特殊建築物に該当せず、かつ用途変更部分の床面積が200㎡以下の場合は、建築基準法上の用途変更の確認申請が不要となることがあります。

例えば、住宅を200㎡以下の事務所に変更するケースなどです。

一方、旅館業は特殊建築物に該当しますが、民泊から切り替える部分の面積が200㎡以下であれば、用途変更の確認申請は不要とされています。

用途変更の前後が「類似用途」に該当する場合

用途変更の前後が建築基準法上の「類似用途」に該当する場合は、特殊建築物同士であっても確認申請が不要となります。

建築基準法では、同一グループ内での変更は確認申請が免除されます。例えば「旅館」から「ホテル」への変更は、類似用途間の変更として申請不要です。

なお、民泊は法的に「住宅」扱いのため、旅館業とは類似用途に該当せず、この免除は適用されません。

＜類似用途と認められる主な例（同一グループ内）＞

※「住宅（民泊）」から「旅館業」への変更は、類似用途には該当しません。

旅館業への用途変更における確認申請の手続き

用途変更の確認申請が必要な場合、建築基準法に基づいた手続きを踏む必要があります。

ここでは用途変更の確認申請の流れと、主に必要となる書類をまとめました。

用途変更の確認申請の流れ

用途変更の確認申請の主な流れは、以下のとおりです。

建築指導課や保健所、消防との調整が必要になるので、スケジュールには余裕を持って進めましょう。

用途変更で必要になる主な書類

用途変更の確認申請には、主に以下の書類が必要です。

すでに書類があるかどうかで、手続きにかかる期間や難易度が大きく変わります。まずは手元に必要な書類がそろっているかどうか、確認しましょう。

【現役オーナーが教える】民泊から旅館業へ用途変更する際の注意点

民泊から旅館業へ切り替える際には、事前に押さえておくべき注意点があります。準備が不十分なまま進めてしまうと、用途変更の確認申請に想定外の費用や時間がかかる場合があるので注意しましょう。

ここでは現役オーナーの視点から、実際によくあるトラブルや注意点を解説します。

検査済証がない建物は用途変更の確認申請が難しい

検査済証がない建物は、適法性を確認するために時間と費用がかかります。

検査済証とは、建築物が建築基準法の検査に合格したことを証する書面です。用途変更で建築確認申請が必要な場合、原則としてこの検査済証が求められます。

ただし、検査済証がない場合でも、建築士による図面調査や現地調査を行い、法適合性が確認できれば、報告書をもとに用途変更が認められる可能性があります。その際、内容によっては是正工事が必要になることもあります。

検査済証は大切に保管し、必要なときに活用できるようにしておきましょう。

時間やコストがかかるケースがある

旅館業に転換すると、民泊よりも厳しい安全基準が適用されます。

特に防火・避難対策工事では費用が膨らむことが多く、開業までに想定以上の時間がかかるケースもあります。さらに行政協議に時間がかかり、開業が遅れるケースも少なくありません。

スケジュールや予算には余裕をもって、開業準備を行いましょう。

用途地域や条例により旅館業が制限される場合がある

用途地域によっては、旅館業そのものが認められていない地域があります。

民泊は、建築基準法上「住宅」として扱われるため、住居専用地域でも営業できるケースがありますが、旅館業へ切り替えると用途制限の対象となり、営業が認められなくなる場合があります。

また、用途地域の規制に加えて、旅館業に関する自治体独自の条例や運用基準にも注意が必要です。営業の可否や手続きの取り扱いは自治体によって異なるため、事前に公式サイトや担当窓口で確認しておきましょう。

確認申請が免除でも安全・避難基準は変わらない

用途変更の確認申請は不要でも、防火・避難・構造基準は必ず求められます。「免除=何もしなくていい」というわけではありません。

また確認申請が不要でも、改修工事が必要になるケースもあります。わからないときは専門家や行政窓口に相談し、どのような基準を満たす必要があるのか、事前に確認しておきましょう。

まとめ

民泊から旅館業へ切り替える際、用途変更の確認申請が必要かどうかは、用途変更部分の床面積や建物の用途区分によって判断されます。

特に、床面積が200㎡を超える場合や、住宅からホテル・旅館などの特殊建築物へ変更する場合は、原則として確認申請が必要です。

個別条件によって判断が分かれるため、事前に行政窓口へ相談し、必要な手続きや対応を確認しておきましょう。